Il Superbonus 2025 segna una svolta decisiva nel panorama degli incentivi edilizi italiani. Con l’aliquota ridotta al 65% e un mercato dei crediti profondamente trasformato dai successivi interventi normativi, professionisti e imprese devono ripensare completamente le proprie strategie di cessione. Un’analisi dei nuovi equilibri di mercato rivela scenari inediti per la valorizzazione dei crediti maturati.
Il nuovo framework del Superbonus 2025
L’aliquota al 65%: ultima chiamata per i condomini
Nel 2025 la detrazione prevista è del 65% da ripartire in 10 quote annuali di pari importo, ma solo per le spese avviate da condomini, proprietari di edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate e ONLUS, prima del 15 ottobre 2024.
Questa riduzione rappresenta l’ultimo “decalage” previsto dalla normativa prima della definitiva eliminazione del Superbonus per la generalità dei soggetti. La soglia del 15 ottobre 2024 per l’avvio dei lavori ha creato una netta discontinuità temporale che divide il mercato in due categorie distinte:
Crediti “legacy” al 110%
I crediti generati dalle spese sostenute fino al 2023 continuano a mantenere l’aliquota del 110%, rappresentando il segmento più pregiato del mercato secondario.
Crediti 2025 al 65%
I nuovi crediti, seppur con aliquota ridotta, mantengono il vantaggio della cessibilità, caratteristica ormai preclusa agli altri bonus edilizi.
La rateizzazione decennale: nuovo paradigma economico
Una delle modifiche più impattanti riguarda la rateizzazione delle detrazioni. Per le spese 2024 dal D.L. 39/2024: il provvedimento ha stabilito il blocco definitivo della cessione del credito e dello sconto in fattura e contestualmente messo a regime lo spalma-crediti in 10 anni per tutte le spese collocate nel periodo di imposta 2024.
Questa estensione temporale ha conseguenze dirette sulla valutazione economica dei crediti:
Impatto sul valore attuale
La dilazione del recupero su 10 anni invece di 4 comporta una significativa riduzione del valore attuale netto dei crediti, considerando il costo opportunità del denaro nel tempo.
Nuovi parametri di pricing
Per interventi diversi dal Superbonus 110% con recupero in 10 anni, verranno liquidati 70 euro ogni 100 euro acquistati da Poste, evidenziando come la rateizzazione decennale abbia già influenzato i prezzi di mercato.
L’esclusività del Superbonus nel panorama delle cessioni
Il monopolio delle opzioni alternative
Dal 1° gennaio 2025 soltanto per la detrazione maggiorata (superbonus), di cui all’art. 119 del D.L. 34/2020, peraltro nella misura ridotta al 65%, è possibile esercitare le opzioni per le spese sostenute nel corso, appunto, del 2025.
Questa esclusività trasforma il Superbonus 2025 nell’unico strumento edilizio che mantiene la cedibilità, creando una situazione di quasi-monopolio che influenza profondamente le dinamiche di mercato:
Concentrazione della domanda
Con l’impossibilità di cedere altri bonus edilizi dal 2025, l’intera domanda di liquidità fiscale si concentra sui crediti da Superbonus.
Pressione sui prezzi
La scarsità relativa dell’offerta di crediti cedibili potrebbe sostenere i prezzi nonostante l’aliquota ridotta.
I vincoli temporali e procedurali
Le restrizioni introdotte dai decreti successivi hanno creato un sistema complesso di requisiti:
Deadline del 30 marzo 2024
La cessione del credito nel 2025 è consentita solo per i lavori effettuati prima del 30 marzo 2024, rispettando requisiti specifici stabiliti dal Decreto Legge n.39/2024.
Documentazione richiesta
La necessità di dimostrare l’effettivo sostenimento delle spese tramite fatturazione entro le scadenze previste ha irrigidito notevolmente le procedure.
La trasformazione del mercato dei cessionari
L’uscita di Poste Italiane e il restringimento dell’offerta
A partire dal 30 maggio 2024 non è più possibile cedere il credito a Poste Italiane. Questa uscita ha rimosso dal mercato uno dei principali operatori, con conseguenze significative:
Benchmark di pricing perso
Poste Italiane rappresentava un riferimento importante per la determinazione dei prezzi di mercato, con 94 euro ogni 110 euro di crediti d’imposta acquistati da Poste Italiane per gli interventi del Superbonus 110% con recupero in 4 anni.
Contrazione dell’offerta di liquidità
La riduzione del numero di operatori disposti ad acquistare crediti ha inevitabilmente contratto l’offerta di liquidità immediata.
I nuovi player del mercato
Le banche che accettano ancora la cessione del credito includono Intesa Sanpaolo, BPER Banca, Sparkasse, Unicredit, e Credit Agricole. Inoltre, è possibile utilizzare piattaforme come SiBonus, Finanza.Tech, Girocredito, Innova Credit e FederBonus.
Istituti bancari tradizionali
Le banche rimaste attive stanno applicando politiche di pricing più selettive, con particolare attenzione alla qualità documentale e ai profili di rischio.
Piattaforme fintech
Il settore fintech si sta posizionando come alternativa ai canali tradizionali, offrendo processi più snelli ma spesso a condizioni economiche meno favorevoli.
Le nuove restrizioni per le banche
Si stabilisce che le banche e gli altri soggetti elencati nella disposizione, a decorrere al 2025, non possono compensare i crediti di imposta derivanti dall’esercizio delle opzioni di cessione del credito e di sconto in fattura di cui all’articolo 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, con i contributi previdenziali, assistenziali e i premi per l’assicurazione contro gli infortuni sul lavoro e le malattie professionali.
Questa limitazione ha ridotto significativamente l’appetibilità dei crediti edilizi per gli istituti bancari, che vedono limitata la propria capacità di utilizzo strategico degli stessi.
L’evoluzione dei prezzi: analisi di mercato
Il nuovo framework di valutazione
L’analisi dei prezzi di cessione deve ora considerare molteplici variabili:
Coefficiente di sconto temporale
La rateizzazione decennale introduce un coefficiente di sconto che può variare dal 20% al 35% rispetto al valore nominale, a seconda dei tassi di interesse prevalenti.
Premio di liquidità
La scarsità relativa di crediti cedibili ha introdotto un “premio di liquidità” che può sostenere i prezzi nonostante l’aliquota ridotta.
Rischio documentale
In questo momento il mercato che si è creato, sta mettendo in campo percentuali che superano abbondantemente le tre volte quelle che in un paese civile si dovrebbero applicare, arrivando a oltre il 30%. Gli operatori stanno applicando sconti significativi per coprire i rischi legati alla complessità documentale e alle verifiche amministrative.
Benchmarking dei prezzi di mercato
Crediti quadriennali (legacy) Per i crediti con recupero in 4 anni, il mercato sta oscillando tra l’85% e il 92% del valore nominale, a seconda della qualità documentale e del profilo dell’operazione.
Crediti decennali (2025) I nuovi crediti con recupero in 10 anni stanno trovando collocazione tra il 65% e il 75% del valore nominale, riflettendo l’impatto della dilazione temporale.
Fattori di pricing differenziale
- Qualità della documentazione: +/- 5%
- Profilo del cedente: +/- 3%
- Tipologia di intervento: +/- 2%
- Tempistiche di cessione: +/- 4%
Strategie innovative per la gestione dei crediti 2025
Portfolio approach
Le imprese più sofisticate stanno adottando un approccio di portfolio, gestendo i crediti in pacchetti diversificati:
Pacchetti misti
Combinazione di crediti legacy ad alto valore con crediti 2025 per ottimizzare il prezzo medio di cessione.
Cessioni scalate
Programmazione temporale delle cessioni per sfruttare le oscillazioni di mercato e massimizzare il ricavo complessivo.
Strumenti finanziari ibridi
Cessioni con earn-out Strutture che prevedono un prezzo base garantito e componenti variabili legate alla performance dei crediti nel tempo.
Garanzie e coperture Utilizzo di comfort letter e garanzie bancarie per ridurre il rischio percepito dai cessionari e migliorare le condizioni di cessione.
Tempistica strategica
Window of opportunity
L’identificazione delle finestre temporali ottimali per la cessione, considerando le variazioni stagionali della domanda e dell’offerta.
Anticipo selettivo
Valutazione caso per caso tra cessione immediata e mantenimento per utilizzo diretto, in base alle specifiche esigenze di liquidità.
Prospettive future e considerazioni strategiche
Scenario 2026 e oltre
Con l’esaurimento graduale del Superbonus, il mercato dei crediti edilizi si avvia verso una fase di consolidamento:
Riduzione progressiva dei volumi
La contrazione dell’offerta di nuovi crediti potrebbe sostenere i prezzi dei crediti esistenti.
Specializzazione degli operatori
Solo gli operatori più specializzati e strutturati riusciranno a rimanere competitivi in un mercato sempre più tecnico.
Implicazioni per gli operatori
Per le imprese edili
Necessità di rivedere i modelli di business e le politiche di pricing per tenere conto dei nuovi equilibri di mercato.
Per i professionisti
Crescente importanza della consulenza specialistica nella gestione delle procedure documentali e nella valutazione dei crediti.
Per gli investitori
Opportunità di investimento in un mercato maturo ma con forti barriere all’entrata e rendimenti potenzialmente interessanti.
Conclusioni: navigare il nuovo ecosistema
Il Superbonus 2025 al 65% rappresenta l’ultima fase di un’esperienza che ha profondamente trasformato il settore edilizio italiano. Le nuove condizioni di mercato richiedono agli operatori un approccio più sofisticato e strategico:
Professionalizzazione necessaria
La complessità crescente delle procedure e la volatilità del mercato richiedono competenze specialistiche sempre più elevate.
Diversificazione delle strategie
Non esiste più una strategia unica valida per tutti: ogni operazione richiede un’analisi specifica e un approccio personalizzato.
Opportunità nella crisi
Paradossalmente, la contrazione del mercato sta creando opportunità per gli operatori più preparati e strutturati, capaci di navigare la complessità normativa e di offrire soluzioni innovative.
Il 2025 segna quindi non la fine, ma la trasformazione del mercato dei crediti edilizi in uno strumento più maturo, selettivo e professionale. Chi saprà adattarsi a questo nuovo paradigma potrà trovare nel Superbonus al 65% non solo l’ultima occasione di un’era che si chiude, ma anche la prima opportunità di un mercato che si evolve verso maggiore stabilità e sostenibilità.
L’analisi è basata su normative aggiornate a luglio/agosto 2025 e dati di mercato provenienti dai principali operatori del settore della cessione crediti fiscali.
