L’agenzia delle entrate proroga i tempi fino ad aprile 2026
L’Agenzia delle Entrate ha fornito un chiarimento decisivo per migliaia di contribuenti che hanno acquistato un immobile con le agevolazioni “prima casa” beneficiando del Superbonus. Con la risposta n.230/2025, l’Amministrazione finanziaria ha stabilito che i 30 mesi per trasferire la residenza decorrono dal 31 ottobre 2023, data di conclusione della sospensione straordinaria dei termini legata all’emergenza Covid-19, e non dalla data dell’atto di compravendita.
Il quadro normativo di riferimento
Secondo la normativa vigente, chi acquista un immobile con le agevolazioni “prima casa” deve normalmente trasferire la propria residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi per mantenere il diritto all’aliquota ridotta del 2% per l’imposta di registro. Tuttavia, l’articolo 33-bis del D.L. 77/2021 ha introdotto una deroga significativa: quando l’immobile è oggetto di interventi agevolati con Superbonus, il termine si estende a 30 mesi.
Come evidenziato da Fedele Santomauro, consigliere d’amministrazione della Cassa di previdenza dei ragionieri e degli esperti contabili, questa estensione rappresenta un riconoscimento delle complessità operative legate agli interventi di riqualificazione energetica previsti dal Superbonus.
L’impatto della sospensione Covid-19
Il punto cruciale della questione riguarda l’applicazione della sospensione straordinaria dei termini introdotta durante l’emergenza sanitaria. L’articolo 24 del D.L. 23/2020 aveva inizialmente sospeso i termini legati alle agevolazioni prima casa dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020, successivamente prorogati fino al 30 ottobre 2023.
La novità sostanziale del chiarimento dell’Agenzia delle Entrate risiede nel fatto che questa sospensione si applica anche al termine prolungato dei 30 mesi previsto per gli immobili oggetto di interventi Superbonus, non solo al termine ordinario di 18 mesi.
Implicazioni pratiche per i contribuenti
Chi beneficia del chiarimento
Il provvedimento ha effetti particolarmente favorevoli per:
- Contribuenti che hanno acquistato immobili con agevolazioni “prima casa” prima del 31 ottobre 2023
- Proprietari che hanno effettuato o programmato interventi Superbonus sui propri immobili
- Acquirenti che non hanno ancora completato il trasferimento di residenza
Calcolo dei nuovi termini
Per chi rientra in queste categorie, il calcolo del termine è ora chiarissimo:
- Data di inizio: 31 ottobre 2023 (fine del periodo di sospensione)
- Durata: 30 mesi
- Scadenza: aprile-maggio 2026
Questo significa che anche chi ha acquistato nel 2022 o all’inizio del 2023 ha ancora tempo sufficiente per completare il trasferimento senza perdere i benefici fiscali.
Le agevolazioni in gioco
Il mantenimento di questi benefici non è un dettaglio marginale, considerando l’entità delle agevolazioni fiscali previste:
Acquisti da privati
- Imposta di registro ridotta al 2% invece del 9%
- Su un immobile di 200.000 euro: risparmio di 14.000 euro (da 18.000 a 4.000 euro)
Acquisti da imprese
- IVA ridotta al 4% invece del 10%
- Risparmio del 6% sul valore dell’immobile
Altre agevolazioni
- Imposte ipotecaria e catastale in misura fissa: 50 euro ciascuna invece del calcolo proporzionale
Considerazioni per il mercato immobiliare
Questo chiarimento ha ripercussioni significative sul mercato immobiliare, in particolare:
- Maggiore certezza giuridica per gli operatori del settore
- Riduzione del rischio per chi ha investito nel binomio Superbonus-prima casa
- Possibile rilancio delle compravendite in segmenti specifici del mercato
Raccomandazioni operative
Alla luce di questo chiarimento, è consigliabile:
- Verificare la propria posizione: chi ha acquistato prima del 31 ottobre 2023 dovrebbe calcolare nuovamente i termini disponibili
- Pianificare il trasferimento: organizzare per tempo le pratiche necessarie al cambio di residenza
- Consultare professionisti qualificati: per valutare correttamente tutti gli aspetti fiscali e procedurali
- Conservare la documentazione: mantenere traccia di tutti gli atti e le comunicazioni relative sia all’acquisto che agli interventi Superbonus
Pertanto…
La risposta n.230/2025 dell’Agenzia delle Entrate rappresenta un importante tassello nella complessa normativa che ha caratterizzato il periodo del Superbonus. Il chiarimento offre maggiore tranquillità a migliaia di contribuenti, confermando l’approccio pragmatico dell’Amministrazione finanziaria nel gestire le conseguenze della pandemia sui termini fiscali.
Per i professionisti del settore, questo pronunciamento sottolinea l’importanza di monitorare costantemente l’evoluzione interpretativa della normativa fiscale, particolarmente in periodi di cambiamenti normativi intensi come quello che abbiamo attraversato negli ultimi anni.
La proroga fino ad aprile 2026 offre ora il tempo necessario per completare le pratiche in modo ordinato, preservando i significativi vantaggi fiscali legati alle agevolazioni prima casa.
