La EPBD 2024 pone il patrimonio edilizio esistente al centro della transizione energetica europea. Con il recepimento italiano ancora in ritardo e una procedura di infrazione già aperta, il settore si trova davanti a un bivio strutturale: investire in modo coordinato o pagare il costo dell’inerzia.
Il nodo irrisolto: il costruito, non il nuovo
La direttiva (UE) 2024/1275 — comunemente nota come direttiva Case Green o EPBD IV — non è una norma sull’edilizia del futuro. È, nella sua logica più profonda, una norma sull’edilizia del passato. Il vero campo di applicazione è il patrimonio costruito: vecchio, energivoro, difficilmente standardizzabile.
In Europa, gli edifici assorbono circa il 40% dell’energia finale e generano il 36% delle emissioni di CO₂. In Italia, il quadro è strutturalmente più critico rispetto alla media comunitaria: il paese conta quasi 600 unità immobiliari ogni mille abitanti — la densità abitativa pro capite più alta d’Europa — con un patrimonio in larga parte risalente a decenni antecedenti ai requisiti di efficienza energetica. Secondo i dati ISTAT, ci sono circa 12 milioni di edifici residenziali, dei quali circa 5 milioni rientrano nelle classi energetiche più scadenti, identificate dalla direttiva come priorità di intervento.
Questo è il perimetro reale della sfida: non la progettazione di nuovi edifici a zero emissioni, ma la trasformazione di uno stock edilizio consolidato, frammentato, spesso di proprietà privata, e in buona parte privo delle risorse necessarie per sostenere interventi profondi.
La struttura della direttiva e i target vincolanti
La EPBD fissa obiettivi progressivi di riduzione dei consumi medi del parco edilizio residenziale: -16% entro il 2030 e -20/22% entro il 2035, con l’obiettivo di piena decarbonizzazione al 2050. Almeno il 55% di questa riduzione dovrà provenire dalla riqualificazione degli edifici con le peggiori prestazioni energetiche — ovvero il 43% degli immobili meno efficienti.
Per il settore non residenziale, la direttiva prevede che entro il 2030 almeno il 15% degli edifici nelle classi energetiche più basse venga ristrutturato, con la quota che sale al 26% entro il 2033. Per il residenziale, ogni Stato membro è tenuto a definire soglie massime di consumo di energia primaria (Ep per mq/anno) su cui modulare gli obblighi di miglioramento.
La direttiva introduce inoltre una nuova scala di classificazione energetica armonizzata a livello UE (A–G, con A corrispondente a edificio a zero emissioni), rende obbligatorio il Passaporto di Ristrutturazione per immobili soggetti a vendita o locazione, e impone agli Stati la predisposizione di Piani Nazionali di Ristrutturazione degli Edifici (NBRP), documenti di pianificazione strategica pluridecennale che mappano il patrimonio edilizio e definiscono le traiettorie di investimento verso il 2050.
Il ritardo italiano: non solo tecnico, ma politico
L’Italia avrebbe dovuto presentare la bozza del proprio NBRP entro il 31 dicembre 2025. Non l’ha fatto. A marzo 2026, la Commissione europea ha aperto una procedura di infrazione contro il paese — insieme ad altri 18 Stati membri — per il mancato rispetto di questa scadenza. Gli Stati coinvolti dispongono di due mesi per rispondere alla lettera di costituzione in mora; in assenza di risposta adeguata, la Commissione può procedere con un parere motivato e, in ultima istanza, con il ricorso alla Corte di Giustizia UE.
Non è la prima frizione tra Roma e Bruxelles sul dossier energetico edilizio. A fine 2025, la Commissione aveva già aperto una procedura di infrazione preliminare contro Italia, Estonia e Ungheria per il mancato rispetto dell’obbligo — vigente dal 1° gennaio 2025 — di eliminare qualsiasi incentivo finanziario all’installazione di nuove caldaie a combustibile fossile. L’Italia aveva soppresso le detrazioni fiscali, ma aveva mantenuto una forma di contribuzione attraverso il Conto Termico 2.0, misura ritenuta da Bruxelles non conforme alla lettera dell’articolo 17 della direttiva.
Il recepimento complessivo della EPBD nell’ordinamento nazionale è atteso entro il 29 maggio 2026. Tuttavia, il disegno di legge di delegazione europea approvato in Consiglio dei Ministri nella seconda metà del 2025 non conteneva riferimenti alla direttiva Case Green: segnale di una sottovalutazione politica del dossier che contrasta con l’urgenza delle scadenze formali.
Le quattro barriere strutturali alla riqualificazione dell’esistente
| Barriera | Descrizione sintetica | Soggetti esposti | Impatto |
|---|---|---|---|
| Finanziaria | Costo degli interventi profondi (involucro + impianti + rinnovabili) non sostenibile da famiglie e condomìni senza strumenti dedicati. Fabbisogno stimato: ~10 mld/anno nel periodo 2025–2035. | Privati, condomìni | Alto |
| Condominio | Proprietà frammentata, delibere a maggioranza qualificata, alta complessità tecnico-amministrativa. Detrazioni fiscali inefficaci per redditi bassi e senza correlazione alle prestazioni effettive raggiunte. | Condomìni, amministratori | Alto |
| Competenze professionali | Mercato delle professioni tecniche non strutturato per rispondere alla domanda su scala nazionale. Formazione su energy audit, NZEB e certificazione APE frammentata e non standardizzata. | Professionisti, PA | Medio |
| Patrimonio storico e vincolato | Cappotti termici, serramenti ad alta prestazione e fotovoltaico integrato spesso inapplicabili su edifici soggetti a vincoli paesaggistici e monumentali. Procedure di deroga non ancora definite dal Piano nazionale. | Proprietari, Soprintendenze | Medio-alto |
La complessità della sfida non è riconducibile a una singola variabile. Esistono almeno quattro nodi sistemici che rendono la riqualificazione del patrimonio esistente strutturalmente più difficile rispetto alla costruzione di nuovi edifici efficienti.
1. Il nodo finanziario. Gli interventi di riqualificazione profonda — involucro, impianti, integrazione di rinnovabili — hanno costi significativi per unità abitativa. Secondo le stime del Politecnico di Milano, uno scenario di attuazione allineato alla EPBD richiederebbe investimenti medi annui in riqualificazione energetica dell’ordine di 10 miliardi di euro nel periodo 2025–2035, per un totale sull’intero patrimonio edilizio di circa 95 miliardi l’anno (incluse ristrutturazioni ordinarie). I fondi pubblici — PNRR, incentivi fiscali, Conto Termico 3.0 — possono coprire una quota, ma la parte preponderante dell’onere ricade su famiglie e condomìni, spesso in condizioni economiche non compatibili con investimenti di questa portata.
2. Il nodo del condominio. La proprietà frammentata, tipica del tessuto residenziale italiano, genera un problema di coordinamento che non è risolvibile con incentivi individuali. Le delibere condominiali per lavori straordinari richiedono maggioranze qualificate, gestione tecnico-amministrativa complessa e capacità finanziaria collettiva. Il modello italiano di detrazioni fiscali — per quanto significativo nell’esperienza del Superbonus — ha mostrato limiti evidenti: alti costi di transazione, difficoltà di accesso per i redditi più bassi, e scarsa selettività degli interventi.
3. Il nodo delle competenze professionali. La riqualificazione energetica profonda richiede un approccio sistemico: diagnosi energetica dell’involucro, progettazione integrata di impianti termici e rinnovabili, verifica delle prestazioni post-intervento. Il mercato delle professioni tecniche non è ancora strutturato per rispondere a questa domanda su scala nazionale, né in termini quantitativi né qualitativi. La formazione specializzata sull’efficienza energetica degli edifici — energy auditor, progettisti NZEB, certificatori APE — resta frammentata e non standardizzata.
4. Il nodo del patrimonio storico e vincolato. L’Italia possiede un patrimonio architettonico di rilevanza unica, in larga misura soggetto a vincoli paesaggistici e monumentali che limitano gli interventi sull’involucro esterno. Cappotti termici, serramenti a prestazione elevata, pannelli fotovoltaici integrati: molte delle soluzioni tecnologicamente più efficaci sono inapplicabili o fortemente condizionate in contesti storici. La direttiva prevede la possibilità di deroghe per gli edifici tutelati, ma la gestione di questi casi richiede procedure semplificate e linee guida chiare che i Piani nazionali dovranno definire.
Involucro e impianti: la gerarchia degli interventi
La letteratura tecnica sull’efficienza energetica degli edifici converge su un principio fondamentale: intervenire prima sull’involucro, poi sugli impianti. Ridurre i fabbisogni termici attraverso isolamento, sostituzione degli infissi e coibentazione della copertura abbassa strutturalmente il dimensionamento necessario degli impianti, rendendo più efficiente e meno costoso l’intero sistema.
Questa gerarchia ha implicazioni operative rilevanti. Un edificio con involucro non performante che installa una pompa di calore ad alta efficienza riduce i consumi, ma non ottimizza l’investimento. Viceversa, un edificio con ottimo involucro termico richiede impianti di dimensioni ridotte, con costi di esercizio sensibilmente inferiori. Il piano di ristrutturazione — per essere credibile — dovrà declinare questa logica sull’intero patrimonio nazionale, identificando priorità per tipologia di edificio, anno di costruzione, zona climatica e classe energetica attuale.
Sul versante impiantistico, la direttiva accelera la transizione verso le pompe di calore e i sistemi radianti a bassa temperatura, e prevede obblighi progressivi di predisposizione per il fotovoltaico su tutti gli edifici con superficie utile superiore a determinate soglie. Il divieto di incentivazione delle caldaie a gas — già in vigore — è il segnale più visibile di questa direzione, anche se la piena eliminazione degli apparecchi a combustibili fossili è prevista entro il 2040.
Il mercato immobiliare e il rischio degli stranded assets
La EPBD non introduce divieti automatici di compravendita o locazione per gli immobili nelle classi energetiche inferiori. Tuttavia, il mercato sta già incorporando il differenziale di valore tra edifici efficienti e inefficienti: la differenza di prezzo tra un’abitazione in classe A e una in classe F è documentata e in crescita nelle principali aree urbane italiane.
Nel medio termine, gli edifici con le peggiori prestazioni energetiche rischiano di trasformarsi in stranded assets: immobili che perdono liquidità e valore per effetto combinato di obblighi regolativi crescenti, costi energetici elevati e difficoltà di collocazione sul mercato. Per i proprietari di immobili nelle classi G ed F — che coincidono in larga misura con la fascia di popolazione meno abbiente — questo rappresenta un rischio patrimoniale reale, non diversamente distribuito rispetto ai costi degli interventi di adeguamento.
La gestione di questa tensione distributiva è uno degli aspetti più delicati del recepimento nazionale: incentivare la riqualificazione dei proprietari con maggiore capacità finanziaria è relativamente semplice; raggiungere le famiglie in condizioni di povertà energetica richiede strumenti dedicati, come contributi a fondo perduto, prestiti agevolati e garanzie pubbliche, che la direttiva stessa richiama come componente necessaria dei Piani nazionali.
La finestra di opportunità: spendere meglio, non necessariamente di più
Un dato spesso sottovalutato nel dibattito pubblico: il settore edilizio italiano investe già circa 260 miliardi di euro l’anno, dei quali il 70% destinato al rinnovo dell’esistente. Il problema non è l’assenza di risorse nel sistema, ma la loro allocazione non ottimale rispetto agli obiettivi energetici.
Il recepimento della EPBD — se strutturato con coerenza — non genera necessariamente flussi di spesa aggiuntivi, ma ridefinisce le priorità e le condizioni di accesso agli incentivi pubblici esistenti. Un sistema di incentivi selettivo, che premi gli interventi con maggiore impatto sui consumi e dia precedenza agli edifici nelle classi energetiche più basse, può generare risultati significativi senza un corrispondente incremento della spesa pubblica complessiva.
Il modello di riferimento è quello della Provincia autonoma di Bolzano, che già a marzo 2025 ha recepito la direttiva attraverso il protocollo CasaClima aggiornato e ha introdotto strumenti di incentivazione selettivi legati alle performance effettive degli edifici riqualificati. Si tratta di un’esperienza che il Piano nazionale dovrà saper valorizzare, adattandola alle specificità dei diversi contesti regionali.
Le scadenze critiche da tenere sotto controllo
Per orientarsi nel calendario normativo, è utile disporre di un quadro sintetico delle scadenze operative:
| Scadenza | Obbligo / evento | Ambito | Stato |
|---|---|---|---|
| 1 gen 2025 | Divieto di incentivazione di nuove caldaie autonome a combustibili fossili | Residenziale / non res. | Italia in mora |
| 29 mag 2026 | Termine recepimento EPBD nell’ordinamento italiano | Legislativo | Non ancora recepita |
| 3 giu 2026 | Entrata in vigore DM Requisiti Minimi (28 ott 2025) — aggiornamento prestazioni energetiche | Tecnico-normativo | In vigore |
| 31 dic 2026 | Invio alla Commissione UE del Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici (NBRP) | Pianificazione | In ritardo |
| 31 dic 2026 | Obbligo infrastruttura solare su nuovi edifici pubblici e non residenziali >250 mq | Non residenziale | In avvicinamento |
| 2030 | −16% consumi medi parco residenziale; ristrutturazione 15% edifici non res. classi più basse | Residenziale / non res. | Target intermedio |
| 2035 | −20/22% consumi medi parco residenziale | Residenziale | Target intermedio |
| 2040 | Eliminazione progressiva impianti a combustibili fossili per la climatizzazione | Residenziale / non res. | Target finale |
| 2050 | Parco edilizio europeo completamente decarbonizzato | Europeo | Obiettivo finale |
- 1 gennaio 2025 — Divieto di incentivazione di nuove caldaie autonome a combustibili fossili (già vigente; Italia in mora)
- 29 maggio 2026 — Termine per il recepimento nazionale della direttiva EPBD nell’ordinamento italiano
- 3 giugno 2026 — Entrata in vigore del DM Requisiti Minimi del 28 ottobre 2025, che aggiorna le regole sulle prestazioni energetiche degli edifici
- 31 dicembre 2026 — Invio alla Commissione del Piano nazionale definitivo di ristrutturazione degli edifici
- 31 dicembre 2026 — Obbligo di infrastruttura solare su nuovi edifici pubblici e non residenziali >250 mq
- 2030 — Target di riduzione del 16% dei consumi medi del parco residenziale; ristrutturazione del 15% degli edifici non residenziali nelle classi più basse
- 2035 — Target di riduzione del 20-22% dei consumi medi del parco residenziale
- 2040 — Eliminazione progressiva degli impianti a combustibili fossili per la climatizzazione
- 2050 — Parco edilizio europeo completamente decarbonizzato
Conclusioni: la pianificazione come prerequisito
La riqualificazione del patrimonio edilizio esistente non è una questione tecnica. È una questione di architettura di policy: chi decide quali edifici prioritizzare, con quali strumenti, con quale governance e con quale distribuzione degli oneri tra pubblico e privato.
L’Italia dispone dell’esperienza — anche traumatica — del Superbonus per capire cosa non fare: incentivi indiscriminati, senza gerarchia di priorità, senza correlazione con le prestazioni effettivamente raggiunte e senza meccanismi di controllo della spesa pubblica. Il Piano nazionale di ristrutturazione è l’occasione per costruire un framework diverso: selettivo, verificabile, finanziariamente sostenibile e capace di intercettare le fasce di popolazione che più faticano ad accedere al mercato dei servizi energetici.
Il tempo disponibile si sta riducendo. Il recepimento della EPBD entro maggio 2026 non è un adempimento burocratico: è il presupposto senza il quale qualsiasi Piano rimane privo di fondamento normativo. Ogni mese di ritardo è un mese in meno per costruire la filiera di competenze, la capacità industriale e gli strumenti finanziari necessari a trasformare 5 milioni di edifici inefficienti in edifici che consumano meno, costano meno e valgono di più.
La direttiva case green (EPBD 2024/1275) fissa obiettivi vincolanti di riduzione dei consumi per il patrimonio edilizio esistente: −16% entro il 2030 e −20/22% entro il 2035, con decarbonizzazione completa al 2050. Almeno il 55% di queste riduzioni dovrà provenire dagli edifici con le peggiori prestazioni energetiche. Sono previsti anche obblighi di passaporto di ristrutturazione per gli immobili soggetti a vendita o locazione e la predisposizione di piani nazionali pluridecennali.
Il termine per il recepimento nazionale della direttiva case green è il 29 maggio 2026. A marzo 2026 la Commissione europea ha già aperto una procedura di infrazione contro l’Italia per il mancato invio della bozza del Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici, che avrebbe dovuto essere presentata entro il 31 dicembre 2025. Il disegno di legge di delegazione europea approvato nel 2025 non conteneva riferimenti espliciti alla direttiva.
La direttiva non impone obblighi di ristrutturazione immediata ai singoli proprietari, ma identifica gli edifici nelle classi energetiche più basse — il 43% del patrimonio meno efficiente — come priorità di intervento per raggiungere i target nazionali. Spetta a ciascuno Stato membro definire, nel proprio Piano nazionale, le soglie di consumo massimo e gli eventuali obblighi legati a compravendita o locazione. In Italia questi strumenti attuativi non sono ancora stati definiti.
Il rischio principale è patrimoniale: gli immobili in classe F e G stanno già perdendo valore nelle principali aree urbane italiane rispetto agli edifici efficienti, con un differenziale di prezzo documentato e in crescita. Nel medio termine questi asset rischiano di diventare difficilmente liquidabili — i cosiddetti stranded assets — per effetto combinato di costi energetici elevati, obblighi regolativi crescenti e domanda di mercato sempre più orientata verso immobili efficienti.
Gli strumenti attualmente disponibili includono detrazioni fiscali per lavori di efficientamento, il Conto Termico 3.0 per impianti di riscaldamento rinnovabile, e i fondi PNRR destinati al settore edilizio. Per importi significativi — interventi sull’involucro, sostituzione degli impianti, installazione di fotovoltaico — è spesso necessario affiancare a questi incentivi un finanziamento strutturato: mutuo green, prestito finalizzato o plafond dedicato. GrifoFinance, in qualità di mediatore creditizio OAM, supporta privati e condomìni nella valutazione e strutturazione delle soluzioni più adeguate.
Articolo a cura della redazione di GrifoNews — GrifoFinance è il mediatore creditizio del GrifoGroup specializzato nella strutturazione di soluzioni finanziarie per investimenti immobiliari e riqualificazione energetica.
