Superbonus, bonus ordinari, compensazioni e mercato secondario dopo la Legge di bilancio 2026 (L. 199/2025)
| La cessione dei crediti fiscali nel 2026 in sintesi. Il quadro normativo dei crediti fiscali edilizi nel 2026 è definito dalla Legge di bilancio 2026 (L. 199/2025) e dal D.L. 95/2025 (Decreto Omnibus), convertito dalla L. 118/2025. Il Superbonus 110% sopravvive esclusivamente per i crateri sismici, con cessione del credito ancora attiva ma contingentata. I bonus ordinari proseguono con aliquote ridotte e senza possibilità di cessione per le nuove spese. La compensazione orizzontale con INPS e INAIL resta operativa dopo lo stralcio parlamentare del divieto inizialmente previsto. Il mercato secondario si consolida in una fase di maturità selettiva. |
Il Superbonus 110%: ultima isola normativa
A febbraio 2026, il Superbonus 110% è formalmente in vigore, ma la sua operatività è circoscritta in modo talmente stringente da renderlo una misura residuale, destinata a esaurirsi entro l’anno in corso. La disciplina di riferimento è l’art. 4, commi 2 e 3 del D.L. 95/2025 (Decreto Omnibus), convertito in legge dalla L. 118/2025, successivamente confermato dalla Legge di bilancio 2026 (L. 199/2025).
Chi può ancora utilizzarlo
L’agevolazione al 110% è riservata esclusivamente agli interventi effettuati nei comuni dei territori colpiti dagli eventi sismici nelle regioni Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria, con riferimento a due distinti eventi: il sisma del 6 aprile 2009 (L’Aquila e comuni limitrofi) e gli eventi sismici a far data dal 24 agosto 2016 (Centro Italia). La condizione essenziale è che nei comuni interessati sia stato dichiarato lo stato di emergenza.
Condizioni operative
La proroga è vincolata a criteri precisi e non derogabili:
| Requisito | Dettaglio |
| Modalità di fruizione | Esclusivamente cessione del credito o sconto in fattura (art. 121, D.L. 34/2020) |
| Procedimenti edilizi | Avviati a far data dal 30 marzo 2024 (data di entrata in vigore del D.L. 39/2024) |
| Limite di spesa complessivo | 400 milioni di euro per il 2026, stanziamento non incrementabile |
| Spese ammesse | Solo spese sostenute nel corso del 2026 |
| Superbonus rafforzato | Escluso dalla proroga |
Il tetto di 400 milioni di euro rappresenta un vincolo strutturale che rende la misura a esaurimento. Una volta raggiunta la capienza, non saranno possibili ulteriori cessioni o sconti in fattura, indipendentemente dal possesso di tutti gli altri requisiti. Si tratta, nella sostanza, dell’ultimo capitolo operativo del Superbonus 110%.
| Attenzione: contributo integrativo per la ricostruzione La Legge di bilancio 2026 autorizza i Commissari straordinari a riconoscere un contributo integrativo per coprire le spese eccedenti il contributo ordinario per la ricostruzione privata, relative a istanze presentate entro il 31/12/2024. Sono esclusi gli immobili con irregolarità urbanistiche, edilizie o paesaggistiche non sanate. |
La cessione dei crediti fiscali nel 2026 e lo sconto in fattura: il blocco generale
Il meccanismo della cessione del credito e dello sconto in fattura, disciplinato dall’art. 121 del D.L. 34/2020 (Decreto Rilancio), ha cessato la propria operatività generale al 31 dicembre 2025. Le opzioni previste dalle lettere a) e b) del comma 1 non sono più esercitabili per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2026, con l’unica eccezione dei crateri sismici sopra descritti.
Cronologia della chiusura progressiva
La chiusura non è stata improvvisa, ma frutto di tre interventi normativi successivi che hanno progressivamente ridotto il perimetro di applicazione:
| Intervento | Norma | Effetto principale |
| Primo blocco | D.L. 11/2023 | Divieto generale di cessione e sconto, con ampie deroghe transitorie |
| Secondo intervento | D.L. 212/2023 | Restrizione ulteriore delle deroghe, disciplina SAL Superbonus |
| Blocco definitivo | D.L. 39/2024 (L. 67/2024) | Azzeramento quasi completo delle opzioni residue |
Per le imprese e i professionisti del settore edilizio, questo significa che qualunque intervento avviato nel 2026 al di fuori dei crateri sismici non può beneficiare della cessione del credito né dello sconto in fattura. Il committente potrà fruire della detrazione esclusivamente in sede di dichiarazione dei redditi, con le aliquote ridotte previste dalla normativa vigente.
I crediti già maturati restano cedibili
Un chiarimento fondamentale dell’Agenzia delle Entrate è che lo stop alla cessione del credito imposto dal D.L. 39/2024 riguarda i beneficiari delle detrazioni ma non i cessionari. I crediti già validamente acquisiti nel cassetto fiscale di banche, intermediari e altri soggetti restano pienamente cedibili sul mercato secondario. Questa distinzione è cruciale per comprendere le dinamiche del mercato attuale.
Bonus edilizi ordinari: il regime a due velocità
La Legge di bilancio 2026 (art. 1, comma 22, L. 199/2025) proroga per tutto il 2026 il sistema dei bonus edilizi ordinari già in vigore nel 2025, confermando un’architettura a due livelli basata sulla destinazione dell’immobile.
| Bonus | Abitazione principale | Altri immobili | Detrazione massima |
| Bonus ristrutturazioni | 50% | 36% | 96.000 € per unità |
| Ecobonus | 50% | 36% | Variabile per intervento |
| Sismabonus | 50% | 36% | 96.000 € per unità |
| Bonus mobili | 50% (confermato) | — | 5.000 € |
Cosa cambia nel 2027
In assenza di ulteriori interventi legislativi, dal 1° gennaio 2027 le aliquote dei bonus ordinari scenderanno ulteriormente. Le previsioni normative vigenti indicano un’aliquota del 36% per l’abitazione principale e del 30% per gli altri immobili, con un tetto di spesa ridotto a 48.000 euro per unità immobiliare. La progressiva riduzione delle aliquote segna la transizione verso un regime ordinario post-incentivi, con effetti significativi sulla domanda di interventi edilizi.
Limitazioni per redditi elevati
Restano in vigore le limitazioni introdotte dalla Legge di bilancio 2025 (art. 1, comma 10, L. 207/2024): i contribuenti persone fisiche con reddito complessivo superiore a 75.000 euro subiscono una parametrazione delle detrazioni in funzione del reddito percepito e del numero di figli nel nucleo familiare. Un vincolo che riduce ulteriormente l’attrattività degli incentivi per i contribuenti a reddito medio-alto.
| Novità 2026: immobili condonati La Legge di bilancio 2026 prevede che gli immobili condonati possano accedere ai bonus edilizi, a condizione che non si trovino in centri storici o aree soggette a vincoli di inedificabilità assoluta. La misura amplia la platea dei beneficiari ma richiede verifiche puntuali sulla regolarità urbanistica e catastale. |
Compensazioni fiscali: il divieto INPS/INAIL non è scattato
Uno dei temi più dibattuti nell’iter della manovra 2026 è stato il tentativo di introdurre un divieto generalizzato di compensazione orizzontale tra crediti d’imposta agevolativi e debiti contributivi verso INPS e INAIL. La vicenda merita un approfondimento dettagliato, perché la situazione finale è sostanzialmente diversa da quanto inizialmente previsto.
Il testo originario: cosa prevedeva
L’art. 26, comma 1, del DDL Bilancio 2026 prevedeva che, a decorrere dal 1° luglio 2026, i crediti d’imposta diversi da quelli emergenti dalla liquidazione delle imposte non potessero essere utilizzati in compensazione per il pagamento dei contributi previdenziali INPS e dei premi assicurativi INAIL. Il divieto si sarebbe esteso anche ai crediti trasferiti a soggetti diversi dal titolare originario, colpendo direttamente i cessionari di crediti da bonus edilizi.
Lo stralcio parlamentare
A seguito delle forti pressioni delle associazioni di categoria — in particolare il Consiglio Nazionale degli Ingegneri (CNI) e il Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti (CNDCEC) — e dell’impegno assunto dal Viceministro dell’Economia Maurizio Leo il 12 dicembre 2025, il Governo ha presentato un emendamento che ha stralciato integralmente il comma 1 dell’art. 26. L’emendamento è stato approvato prima dalla Commissione Bilancio del Senato e poi dall’Assemblea.
| Situazione attuale a febbraio 2026 Le imprese e i professionisti possono continuare a compensare nel modello F24 i debiti verso INPS e INAIL utilizzando i crediti d’imposta agevolativi, compresi quelli derivanti dai bonus edilizi. Il temuto blocco non è scattato. |
La stretta sulle compensazioni che è passata
Se il divieto INPS/INAIL è caduto, la manovra ha comunque introdotto un inasprimento della disciplina della compensazione orizzontale. I punti chiave:
| Misura | Prima | Dal 1° gennaio 2026 |
| Soglia debiti scaduti per blocco compensazione | 100.000 € | 50.000 € |
| Compensazione crediti agevolativi con INPS/INAIL | Consentita | Consentita (stralcio del divieto) |
| Banche e intermediari: compensazione bonus edilizi con INPS/INAIL | Vietata (dal 2025) | Resta vietata |
La riduzione della soglia da 100.000 a 50.000 euro è particolarmente rilevante. Se un contribuente ha iscrizioni a ruolo per imposte erariali superiori a questa soglia e non ha in corso provvedimenti di sospensione, non potrà effettuare alcuna compensazione tramite modello F24, neppure utilizzando crediti da bonus edilizi. Questa misura attua la riforma 1.12 del PNRR ed è finalizzata a contrastare le compensazioni indebite di crediti inesistenti.
Il mercato secondario: maturità e selettività
Il mercato secondario dei crediti fiscali edilizi, che vale complessivamente oltre 1.200 miliardi di euro in termini di stock accumulato negli anni del Superbonus, attraversa una fase di maturità strutturale. L’incertezza normativa che aveva caratterizzato il 2023-2024 si è in larga parte dissipata: le regole sono ora chiare, e questo ha portato a una stabilizzazione dei prezzi e a una maggiore selettività degli acquirenti.
Le dinamiche dei prezzi
Le valutazioni di mercato oscillano in una forbice compresa tra l’85% e il 92% del valore nominale, in funzione di diversi parametri qualitativi che determinano il pricing di ciascuna operazione. La variabilità è significativa e dipende da fattori ben identificabili:
| Fattore | Impatto sul prezzo | Note |
| Annualità del credito | Elevato | I crediti 2026 valgono più dei 2029 per il minor tempo di immobilizzo |
| Qualità documentale | Elevato | Coerenza tra cassetto fiscale, contabilità e asseverazioni |
| Importo complessivo | Medio-alto | Operazioni sopra 500.000 € attraggono condizioni migliori |
| Tipologia di bonus | Medio | Superbonus e Sismabonus più richiesti per la capienza fiscale |
| Urgenza del cedente | Significativo | Chi cede per necessità accetta sconti maggiori |
| Omogeneità annualità | Medio | Crediti ben distribuiti sono più negoziabili |
Chi compra oggi
Il canale bancario, che aveva dominato il mercato nella fase iniziale, ha progressivamente rallentato la propria operatività a causa della saturazione della capienza fiscale. Le banche restano attive, ma con criteri di selezione molto più stringenti e volumi ridotti. Nel frattempo, si sono affermati canali alternativi: fondi di investimento specializzati, strutture corporate con elevata capienza fiscale e piattaforme di crowdlending che aggregano la domanda di investitori qualificati. Questa diversificazione dell’offerta ha contribuito a mantenere la liquidità del mercato nonostante il minor protagonismo degli istituti bancari.
L’evoluzione strategica
Il 2026 segna un cambio di paradigma nell’approccio alla cessione: il credito fiscale non è più soltanto un asset da liquidare al miglior prezzo, ma uno strumento di pianificazione finanziaria da integrare nella strategia complessiva dell’impresa. Le imprese con crediti distribuiti sulle annualità 2026-2029 possono strutturare cessioni parziali, combinare liquidità immediata e compensazione diretta, o negoziare condizioni differenziate per tranche con profili di rischio diversi.
Lo scenario per il settore delle costruzioni
Secondo le stime del CRESME, il comparto del recupero edilizio potrebbe registrare una contrazione fino al 25% rispetto ai picchi del quadriennio 2021-2024, trainato dai volumi straordinari generati dal Superbonus e dalla cessione del credito. Non si tratta di una crisi improvvisa, ma della chiusura di una fase eccezionale che aveva alterato gli equilibri tra domanda, offerta e capacità produttiva.
La fine degli incentivi nazionali di portata straordinaria non arresta tuttavia il processo di riqualificazione del patrimonio edilizio. La Direttiva EPBD (Direttiva sulla prestazione energetica degli edifici, nota come “Case Green”) impone obiettivi stringenti di efficienza energetica entro il 2030 e il 2035, confermando che il fabbisogno di interventi sul costruito italiano resta strutturale. La sfida per il 2026 sarà trovare modelli finanziari e tecnologie costruttive capaci di sostenere gli interventi anche in assenza di sussidi straordinari.
Quadro sinottico: cosa è operativo a febbraio 2026
| Ambito | Stato | Riferimento normativo |
| Superbonus 110% (crateri sismici) | Operativo con cessione/sconto | D.L. 95/2025, L. 118/2025 |
| Superbonus 110% (resto d’Italia) | Cessato al 31/12/2025 | Art. 119, D.L. 34/2020 |
| Cessione credito (nuove spese) | Bloccata (escluso crateri) | D.L. 39/2024, L. 67/2024 |
| Cessione crediti già nel cassetto | Operativa sul mercato secondario | Chiarimenti AdE |
| Bonus ristrutturazioni prima casa | 50% (fino a 96.000 €) | Art. 1, c. 22, L. 199/2025 |
| Bonus ristrutturazioni altri immobili | 36% (fino a 96.000 €) | Art. 1, c. 22, L. 199/2025 |
| Ecobonus / Sismabonus | 50% prima casa / 36% altri | Art. 1, c. 22, L. 199/2025 |
| Bonus mobili | 50% (fino a 5.000 €) | Art. 1, c. 22, L. 199/2025 |
| Bonus barriere architettoniche 75% | Non prorogato oltre 31/12/2025 | — |
| Compensazione INPS/INAIL | Consentita (divieto stralciato) | L. 199/2025 (stralcio art. 26) |
| Soglia blocco compensazione F24 | 50.000 € (era 100.000) | Art. 26, c. 2, L. 199/2025 |
Nota metodologica
Questo articolo ha finalità informativa e divulgativa. Le informazioni riportate sono aggiornate al 14 febbraio 2026 e si basano sulla normativa pubblicata in Gazzetta Ufficiale, sui chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate e sulle fonti istituzionali citate. Per decisioni specifiche relative alla cessione di crediti fiscali o alla fruizione di agevolazioni edilizie, è sempre consigliabile rivolgersi a professionisti qualificati che possano analizzare la situazione individuale.
Fonti principali: L. 199/2025 (Legge di bilancio 2026) • D.L. 95/2025, conv. L. 118/2025 (Decreto Omnibus) • D.L. 39/2024, conv. L. 67/2024 • D.L. 11/2023 • D.L. 34/2020 (Decreto Rilancio) • ANCE, webinar 4 febbraio 2026 • CNI, comunicato 23 dicembre 2025 • Bollettino di Legislazione Tecnica.
FAQ
È ancora possibile cedere il credito fiscale nel 2026?
La cessione del credito per nuove spese è bloccata dal D.L. 39/2024, tranne per gli interventi nei crateri sismici (Abruzzo, Lazio, Marche, Umbria) con un limite di 400 milioni di euro. I crediti già acquisiti nel cassetto fiscale restano cedibili sul mercato secondario.
Quanto valgono i crediti fiscali sul mercato secondario?
A febbraio 2026 i prezzi oscillano tra l’85% e il 92% del valore nominale. La valutazione dipende da: annualità del credito, qualità documentale, importo complessivo, tipologia di bonus e urgenza del cedente. I crediti 2026 valgono più dei 2029 per il minor tempo di immobilizzazione.
Posso compensare crediti fiscali con INPS e INAIL nel 2026?
Sì. Il divieto inizialmente previsto nell’art. 26 della Legge di bilancio 2026 è stato stralciato su pressione delle categorie professionali. La compensazione orizzontale con INPS e INAIL resta consentita, ma la soglia di blocco per debiti scaduti scende da 100.000 a 50.000 euro.
Quali sono le aliquote dei bonus edilizi nel 2026?
Per l’abitazione principale: 50% (massimo 96.000 euro per ristrutturazioni e sismabonus, variabile per ecobonus). Per altri immobili: 36% con stesso massimale. Il bonus mobili resta al 50% con limite di 5.000 euro. Dal 2027 le aliquote scenderanno al 36% prima casa e 30% altri immobili.
Il Superbonus 110% è ancora attivo?
Solo nei comuni dei crateri sismici (sisma L’Aquila 2009 e Centro Italia 2016) con stato di emergenza dichiarato. Requisiti: procedimenti edilizi avviati dal 30 marzo 2024, spese sostenute nel 2026, esclusivamente con cessione del credito o sconto in fattura. Limite complessivo: 400 milioni di euro non incrementabili.
