La riforma definitiva è legge: niente più rischi di restituzione per chi compra immobili provenienti da donazioni. Cosa cambia davvero per acquirenti, venditori e banche
La svolta storica che sblocca il mercato immobiliare
Il 26 novembre 2025 la Camera ha approvato definitivamente la legge che rivoluziona la circolazione degli immobili ricevuti in donazione (articolo 44 del DDL Semplificazioni), ponendo fine a decenni di paralisi nel settore. Una riforma attesa da anni da famiglie, professionisti del settore e istituti di credito.
I numeri parlano chiaro: ogni anno in Italia si registrano oltre 215.000 donazioni immobiliari, ma fino a oggi questo patrimonio rimaneva sostanzialmente bloccato. Il motivo? Il timore, fondato, di vedersi portare via la casa anche dopo averla regolarmente acquistata.
Il problema che ha paralizzato migliaia di compravendite
Per comprendere la portata della riforma, è necessario capire quale fosse il rischio concreto per gli acquirenti.
Lo scenario pre-riforma: Marco dona a sua figlia Giulia l’appartamento di famiglia. Giulia, dopo qualche anno, decide di venderlo a Luca, che si indebitava con un mutuo ventennale per coronare il sogno della prima casa. Alla morte di Marco, però, emergeva un problema: gli altri figli, eredi legittimari, potevano scoprire che la donazione aveva leso la loro quota di eredità. E qui scattava la bomba: entro 20 anni dalla trascrizione della donazione, potevano chiedere non solo la riduzione della donazione, ma addirittura la restituzione fisica dell’immobile a Luca, il terzo acquirente in buona fede.
Risultato? Luca perdeva la casa, il mutuo rimaneva da pagare, e l’ipoteca della banca diventava carta straccia.
Cosa cambia con la nuova legge
La riforma sostituisce radicalmente il sistema precedente, introducendo un meccanismo basato esclusivamente sull’indennizzo economico anziché sulla restituzione del bene.
Le tre novità fondamentali
1. Protezione assoluta per i terzi acquirenti
Chi acquista un immobile proveniente da donazione non rischia più di vedersi sottrarre la proprietà. Gli eredi legittimari lesi nella loro quota non possono più agire contro l’acquirente finale, ma solo contro il donatario originario.
2. Diritto di credito per gli eredi
I legittimari mantengono il diritto di tutelare la propria quota ereditaria, ma attraverso un diritto di credito nei confronti del donatario, commisurato al valore del bene donato. Solo se il donatario risulta insolvente, l’avente causa a titolo gratuito (non oneroso) è tenuto a compensare in denaro gli eredi.
3. Eliminazione del vincolo ventennale
Scompare il termine di 20 anni entro cui gli eredi potevano agire contro i terzi acquirenti, sostituito da un sistema che non pregiudica mai chi ha acquistato a titolo oneroso.
Gli articoli del Codice Civile modificati
La riforma interviene su cinque articoli fondamentali:
- Art. 561 c.c. – Ridefinisce l’ordine di riduzione delle disposizioni testamentarie
- Art. 562 c.c. – Modifica la riduzione delle donazioni
- Art. 563 c.c. – Il cuore della riforma: elimina la restituzione ai terzi
- Art. 2652 c.c. – Nuove regole per la trascrizione delle domande
- Art. 2690 c.c. – Coordinamento con i beni mobili
Il nuovo testo dell’art. 563 c.c.
L’articolo chiave prevede ora che “la riduzione della donazione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati, fermo l’obbligo del donatario medesimo di compensare in denaro i legittimari”.
Regime transitorio: attenzione alle scadenze
La riforma si applica alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore della legge (in attesa di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale).
Cosa succede alle donazioni precedenti?
Per le successioni già aperte prima dell’entrata in vigore, è previsto un regime transitorio cruciale:
Gli eredi legittimari possono ancora agire con il vecchio sistema SE:
- Hanno già notificato e trascritto una domanda di riduzione, oppure
- Notificano e trascrivono la domanda di riduzione entro 6 mesi dall’entrata in vigore, oppure
- Notificano e trascrivono un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione entro 6 mesi
Decorsi questi 6 mesi senza alcun adempimento, le nuove regole si applicheranno anche retroattivamente alle vecchie successioni.
Impatto sul mercato: vincitori e (possibili) perdenti
Chi beneficia della riforma
Acquirenti di immobili
Possono finalmente acquistare case provenienti da donazioni senza il terrore di perderle. Questo riguarda non solo giovani coppie e famiglie, ma anche investitori e imprenditori.
Venditori di immobili donati
Possono finalmente vendere il proprio patrimonio immobiliare senza doverlo svendere o senza dover convincere l’acquirente a stipulare costose polizze assicurative.
Istituti di credito
Le banche potranno concedere mutui ipotecari su immobili donati senza più il rischio che l’ipoteca diventi inefficace. Questo dovrebbe tradursi in maggiore accesso al credito e condizioni più favorevoli.
Il mercato immobiliare
Si stima che circa 200.000 immobili all’anno, precedentemente “congelati”, potrebbero rientrare nel circuito delle compravendite, con un impatto positivo sulla liquidità del mercato.
Le criticità segnalate
Alcuni esperti sollevano perplessità sulla compressione dei diritti degli eredi legittimari. Lo scenario critico ipotizzato: un vedovo con figli dona tutti i suoi immobili a un estraneo, che li vende immediatamente e si trasferisce all’estero. Con la vecchia normativa, i figli potevano recuperare gli immobili dai terzi acquirenti. Ora possono solo vantare un credito verso il donatario, potenzialmente irreperibile o nullatenente.
La riforma bilancia quindi due esigenze: la certezza delle transazioni immobiliari e la tutela (ridotta) degli eredi legittimari.
Implicazioni pratiche per chi opera nel settore
Per agenti immobiliari e mediatori
- Eliminazione del “fattore donazione” come ostacolo alla vendita
- Necessità di aggiornare la comunicazione ai clienti sui rischi residui
- Possibilità di promuovere più attivamente immobili con provenienza donativa
- Riduzione dei tempi di vendita per questa categoria di immobili
Per i notai
- Ruolo cruciale nella verifica delle trascrizioni e delle opposizioni per il regime transitorio
- Necessità di informare adeguatamente le parti sui termini dei 6 mesi
- Maggiore sicurezza nella redazione degli atti di compravendita
- Possibile riduzione delle clausole di garanzia complesse
Per gli istituti di credito
- Revisione delle politiche di erogazione mutui su immobili donati
- Possibile eliminazione dell’obbligo di polizze assicurative specifiche
- Riduzione dei tassi di interesse per minore rischio
- Semplificazione delle istruttorie di valutazione
Per i consulenti finanziari e wealth advisor
Nel contesto delle attività di consulenza finanziaria e pianificazione patrimoniale, questa riforma apre nuove opportunità:
- Strategie di passaggio generazionale più sicure e fluide
- Liquidità del patrimonio immobiliare per accedere a nuove opportunità di investimento
- Diversificazione facilitata per chi aveva patrimoni immobiliari “bloccati”
- Garanzie reali più solide per operazioni di finanziamento aziendale o personale
Casi pratici: prima e dopo la riforma
Caso 1: Giovane coppia che acquista prima casa
Scenario pre-riforma: Lucia e Marco trovano l’appartamento perfetto, ma scoprono che proviene da una donazione di 5 anni prima. La banca rifiuta il mutuo, oppure lo concede solo con una polizza assicurativa che costa 5.000 euro. I venditori, consapevoli del problema, accettano uno sconto del 10% sul prezzo. Totale: 25.000 euro di “costo nascosto” della donazione su un immobile da 250.000 euro.
Scenario post-riforma: la stessa situazione non comporta più rischi. La banca concede il mutuo alle normali condizioni, nessuna polizza necessaria, prezzo di mercato pieno. Risparmio: 25.000 euro.
Caso 2: Imprenditore che vuole usare l’immobile come garanzia
Scenario pre-riforma: Giuseppe ha ereditato (per donazione) un capannone industriale dal padre. Vorrebbe usarlo come garanzia per un finanziamento bancario di 500.000 euro per espandere la sua attività. La banca rifiuta o concede solo il 50% del valore. Il progetto di espansione si blocca.
Scenario post-riforma: lo stesso capannone può essere ipotecato al 70-80% del valore, come qualsiasi altro immobile. Giuseppe ottiene il finanziamento necessario per crescere.
Caso 3: Famiglia con immobile ricevuto in donazione 15 anni fa
Scenario pre-riforma (regime transitorio): la famiglia deve agire rapidamente. Se la successione del donante si è aperta prima dell’entrata in vigore della legge, e ci sono eredi legittimari che potrebbero contestare, questi hanno 6 mesi per trascrivere opposizione. Se non lo fanno, l’immobile diventa “libero”.
Scenario post-riforma: decorsi i 6 mesi senza opposizioni, la famiglia può vendere senza preoccupazioni a prezzo di mercato pieno.
Opportunità di investimento nel settore immobiliare
Per investitori e operatori finanziari, questa riforma apre scenari interessanti:
Mercato degli immobili “sbloccati”
Si prevede che migliaia di proprietari che finora non riuscivano a vendere immobili donati entreranno nel mercato. Questo potrebbe generare:
- Opportunità di acquisto a prezzi ancora scontati nei primi mesi, prima che il mercato si adegui pienamente
- Operazioni di valorizzazione su immobili precedentemente “non bancabili”
- Nuovi prodotti finanziari legati a portafogli di immobili donati
Impatto sul crowdlending immobiliare
Per piattaforme di crowdlending e operatori del finanziamento alternativo come Grifo Finance, la riforma significa:
- Maggiore pool di immobili utilizzabili come garanzia
- Riduzione del rischio nelle operazioni di lending immobiliare
- Possibilità di strutturare nuovi prodotti di investimento
- Accesso al credito facilitato per PMI con patrimoni immobiliari da donazione
Cosa devono fare ora i proprietari di immobili donati
Checklist immediata
- Verificare lo stato della successione del donante
- Se ancora in vita: nessuna urgenza
- Se deceduto prima dell’entrata in vigore: attenzione ai 6 mesi
- Controllare eventuali trascrizioni presso la Conservatoria
- Verificare se esistono già opposizioni o domande di riduzione trascritte
- Valutare la presenza di legittimari potenzialmente lesi
- Coniuge, figli, ascendenti del donante
- Calcolare se la donazione ha effettivamente leso la quota di legittima
- Consultare un notaio per:
- Analisi della situazione specifica
- Strategie per il regime transitorio
- Valutazione dei tempi per eventuali vendite
- Contattare un agente immobiliare aggiornato
- Per rivalutare l’immobile a prezzo di mercato pieno
- Per valutare il momento migliore per vendere
Domande frequenti (FAQ)
D: La riforma si applica anche alle donazioni di quote societarie o aziende? R: No, la riforma riguarda specificamente gli immobili. Per altri beni restano valide le norme precedenti.
D: Se ho già stipulato una polizza assicurativa contro il rischio ereditario, posso disdirla? R: Dipende dalla data di apertura della successione. Consulta il tuo assicuratore e un notaio per valutare se il rischio è effettivamente venuto meno.
D: Cosa succede se il donatario è insolvente? R: Gli eredi legittimari possono rivalersi sull’avente causa a titolo gratuito (non chi ha acquistato pagando). Se tutti gli aventi causa hanno acquistato a titolo oneroso, gli eredi hanno solo un credito chirografario.
D: La riforma vale anche per le donazioni di terreni agricoli? R: Sì, la riforma riguarda tutti gli immobili, compresi terreni agricoli ed edificabili.
D: Posso donare la nuda proprietà e riservare l’usufrutto? R: Sì, la riforma non modifica le modalità con cui si può donare, ma solo le conseguenze per i terzi acquirenti.
Una riforma con impatto strutturale
La riforma delle donazioni immobiliari rappresenta uno dei cambiamenti più significativi nel diritto successorio e nel mercato immobiliare degli ultimi decenni.
I vantaggi sono tangibili:
- Sblocco immediato di centinaia di migliaia di immobili
- Maggiore accesso al credito per famiglie e imprese
- Riduzione dei costi di transazione
- Semplificazione delle compravendite
- Impulso alla mobilità abitativa
Le criticità da monitorare:
- Possibile erosione dei diritti degli eredi in situazioni particolari
- Necessità di gestire correttamente il regime transitorio
- Importanza di una corretta informazione per evitare incomprensioni
Per gli operatori del settore finanziario e immobiliare, questa riforma apre una nuova stagione di opportunità. Per le famiglie italiane, significa finalmente poter gestire il proprio patrimonio immobiliare con maggiore libertà e sicurezza.
