Bonus ristrutturazione 2025 in scadenza: la fine di un’era e l’inizio di una nuova fase con aliquote ridotte
Introduzione: il tramonto del bonus al 50% per tutte le abitazioni
Il 2025 segna una svolta epocale per gli incentivi fiscali alle ristrutturazioni edilizie in Italia. Con l’approvazione della Legge di Bilancio 2025, il bonus ristrutturazione al 50% per tutte le tipologie di immobili diventa un ricordo del passato, aprendo una nuova fase caratterizzata da un sistema di detrazioni differenziate che privilegia l’abitazione principale e introduce una progressiva riduzione delle aliquote nel tempo.
Questa trasformazione rappresenta non solo un cambiamento tecnico nella disciplina fiscale, ma una vera e propria revisione strategica dell’approccio dello Stato nei confronti del sostegno al settore edilizio, con implicazioni significative per proprietari di immobili, professionisti del settore e l’intero comparto delle costruzioni.
Il quadro normativo attuale: cosa resta in vigore per il 2025
Per comprendere appieno l’impatto delle novità introdotte, è fondamentale analizzare il quadro normativo che disciplina il bonus ristrutturazione 2025, contenuto principalmente nell’articolo 16-bis del TUIR e nelle modifiche apportate dalla Legge di Bilancio 2025.
Aliquote differenziate per tipologia di immobile
La principale innovazione del 2025 riguarda l’introduzione di un sistema di detrazioni a doppio binario che distingue tra:
Abitazione principale: mantiene un’aliquota del 50% fino al 31 dicembre 2025, con un tetto di spesa detraibile di 96.000 euro per unità immobiliare. Questa agevolazione spetta esclusivamente ai titolari di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione) che hanno designato l’immobile come abitazione principale.
Altre abitazioni: l’aliquota si riduce al 36% per tutto il 2025, mantenendo il tetto di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare. In questa categoria rientrano le seconde case, gli immobili in affitto e tutti gli immobili diversi dall’abitazione principale.
Il meccanismo transitorio 2026-2027
La Legge di Bilancio 2025 ha previsto un periodo di transizione che accompagnerà il settore verso le aliquote definitive:
Dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2027:
- Abitazione principale: aliquota del 36%
- Altre abitazioni: aliquota del 30%
- Tetto di spesa: 96.000 euro per entrambe le categorie
Dal 2028 al 2033:
- Aliquota unica del 30% per tutte le tipologie di immobili
- Tetto di spesa ridotto a 48.000 euro per unità immobiliare
I soggetti beneficiari: nuove regole di accesso
Una delle modifiche più significative introdotte nel 2025 riguarda l’identificazione dei soggetti che possono accedere alle diverse aliquote di detrazione.
Aliquota al 50% (solo abitazione principale)
Possono beneficiare dell’aliquota massima esclusivamente i titolari di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione) che abbiano designato l’immobile come abitazione principale, stabilendo lì la propria residenza.
Aliquota al 36% (tutte le altre situazioni)
Rientrano in questa categoria:
- Proprietari di seconde case o immobili diversi dall’abitazione principale
- Familiari conviventi del proprietario
- Detentori dell’immobile (locatari, comodatari)
- Conviventi del proprietario senza vincoli familiari
Questa distinzione rappresenta un significativo cambiamento rispetto al passato, quando l’aliquota al 50% era generalizzata indipendentemente dal rapporto giuridico con l’immobile.
Gli interventi agevolabili: conferme e novità
Il perimetro degli interventi ammessi al bonus ristrutturazione 2025 rimane sostanzialmente invariato rispetto agli anni precedenti, comprendendo:
Interventi su singole unità immobiliari
Manutenzione straordinaria: installazione di ascensori o scale di sicurezza, sostituzione di infissi con materiali diversi, rifacimento di scale, rampe, recinzioni, bagni, frazionamento o accorpamento di unità immobiliari.
Restauro e risanamento conservativo: interventi volti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili.
Ristrutturazione edilizia: interventi di trasformazione dell’organismo edilizio mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
Interventi sulle parti comuni
Manutenzione ordinaria: limitatamente alle parti comuni degli edifici, comprende tinteggiature, rifacimento intonaci, impermeabilizzazione di tetti e terrazze, riparazione di scale, portoni, cortili, sostituzione di pavimenti e infissi in aree comuni.
Oltre agli interventi tradizionali, restano agevolabili la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali e l’installazione di impianti fotovoltaici.
L’esclusione delle caldaie a gas: una svolta energetica
Una delle novità più significative introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 riguarda l’esclusione dal bonus ristrutturazione degli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili.
Questa misura si inquadra nel più ampio processo di transizione energetica voluto dall’Unione Europea e rappresenta un chiaro segnale di indirizzo verso tecnologie più sostenibili. Rimangono invece agevolabili:
- I sistemi ibridi costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica
- Le pompe di calore
- I sistemi di riscaldamento alimentati da fonti rinnovabili
- Gli interventi di coibentazione e isolamento termico
I nuovi limiti legati al reddito: la rivoluzione dell’articolo 16-ter
Una delle modifiche più impattanti introdotte nel 2025 riguarda l’introduzione di limiti alla detraibilità complessiva delle spese legati al reddito del contribuente, disciplinati dall’articolo 16-ter del TUIR.
Il meccanismo di calcolo
Per i contribuenti con reddito superiore a 75.000 euro, viene introdotto un tetto massimo agli oneri e alle spese detraibili, calcolato secondo la formula:
Importo base: 14.000 euro Moltiplicatori per carichi di famiglia:
- 0,5 per ogni figlio a carico
- 0,85 per due figli a carico
- 1,2 per più di due figli a carico
Esempi pratici
Caso 1: Contribuente con reddito di 80.000 euro, coniuge e due figli a carico
- Limite detraibilità: 14.000 × 0,85 = 11.900 euro
- Se ha speso 90.000 euro per ristrutturazione (rata annuale 9.000 euro) + altre spese per 6.000 euro, potrà detrarre solo 11.900 euro
Caso 2: Contribuente con reddito di 150.000 euro, coniuge e due figli a carico
- Limite detraibilità: 8.000 × 0,85 = 6.800 euro
- Dovrà scegliere quali spese portare in detrazione fino al limite consentito
La fine delle cessioni e degli sconti: solo detrazione diretta
Dal 1° gennaio 2025, per il bonus ristrutturazione non è più possibile optare per lo sconto in fattura e la cessione del credito. Questa modifica comporta che:
- I beneficiari dovranno sostenere interamente le spese e recuperare il beneficio fiscale tramite dichiarazione dei redditi o modello 730
- Le rate di detrazione saranno distribuite in 10 anni di pari importo
- Viene meno la possibilità di monetizzare immediatamente il credito fiscale
Questa scelta segue la strategia governativa di razionalizzazione dei bonus edilizi e di contenimento della spesa fiscale, eliminando i meccanismi che avevano generato fenomeni speculativi e frodi.
Gli adempimenti procedurali: cosa cambia
Modalità di pagamento
Rimane confermato l’obbligo di pagamento tramite bonifico parlante che deve riportare:
- Causale del versamento con riferimento alla norma agevolativa
- Codice fiscale del beneficiario della detrazione
- Partita IVA dell’impresa che ha effettuato i lavori
Documentazione necessaria
I contribuenti devono conservare:
- Autorizzazioni amministrative (se richieste)
- Comunicazione all’ASL (se necessaria)
- Fatture e ricevute dei pagamenti
- Dichiarazione sostitutiva (per interventi senza permesso edilizio)
- Codici catastali dell’immobile
- Eventuale atto di usufrutto o comodato
- Ricevute dell’IMU (se dovuta)
Comunicazione all’ENEA
La comunicazione all’ENEA resta obbligatoria solo per gli interventi che comportano risparmio energetico o che utilizzano fonti rinnovabili. Il nuovo portale bonusfiscali.enea.it è operativo dal 30 giugno 2025, con scadenza per l’invio delle comunicazioni fissata a 90 giorni dalla fine lavori.
Impatti sul mercato edilizio: analisi e previsioni
Effetti sulla domanda di ristrutturazioni
La differenziazione delle aliquote tra prima casa e altre abitazioni potrebbe generare:
Concentrazione sulla prima casa: gli interventi di ristrutturazione potrebbero concentrarsi maggiormente sulle abitazioni principali, dove permane l’aliquota più vantaggiosa.
Riduzione investimenti su seconde case: la riduzione dell’aliquota al 36% potrebbe scoraggiare gli investimenti su immobili diversi dall’abitazione principale.
Effetto accelerazione nel 2025: la prospettiva di ulteriori riduzioni delle aliquote dal 2026 potrebbe spingere alla concentrazione degli interventi nel 2025.
Conseguenze per i professionisti del settore
Riprogrammazione dei progetti: architetti, ingegneri e imprese dovranno adeguare le proprie proposte commerciali alle nuove aliquote.
Consulenza specializzata: cresce l’importanza della consulenza fiscale per ottimizzare l’accesso ai benefici.
Mercato della prima casa: potrebbe rafforzarsi la specializzazione su interventi nelle abitazioni principali.
Strategie di ottimizzazione per i contribuenti
Per chi ha redditi elevati
I contribuenti con reddito superiore a 75.000 euro dovranno:
- Pianificare attentamente la distribuzione temporale delle spese
- Valutare quali detrazioni privilegiare in caso di superamento dei limiti
- Considerare eventuali frazionamenti temporali degli interventi
Per i proprietari di più immobili
Priorità alla prima casa: concentrare gli interventi più rilevanti sull’abitazione principale nel 2025.
Dilazione temporale: valutare la possibilità di distribuire gli interventi sulle altre proprietà nei prossimi anni.
Cambio di residenza temporaneo: in casi specifici, valutare la possibilità di cambiare temporaneamente la residenza.
Confronto con il quadro europeo
La riduzione dei bonus edilizi in Italia si inquadra in un contesto europeo di revisione generale degli incentivi fiscali per l’edilizia:
Francia: ha ridotto progressivamente i crediti d’imposta per la transizione energetica.
Germania: mantiene incentivi più selettivi concentrati sull’efficienza energetica.
Spagna: ha rivisto il sistema di detrazioni privilegiando interventi di riqualificazione energetica.
L’Italia si allinea quindi a un trend continentale di razionalizzazione degli incentivi, pur mantenendo un sistema ancora competitivo a livello europeo.
Prospettive future: verso un sistema stabile
Il periodo 2028-2033
Dal 2028 si raggiungerà un equilibrio con:
- Aliquota unica del 30% per tutti gli immobili
- Tetto di spesa ridotto a 48.000 euro
- Sistema semplificato senza distinzioni tra tipologie di immobile
Possibili evoluzioni normative
Revisioni intermedie: non si escludono aggiustamenti normativi in base agli effetti sul mercato.
Nuove priorità: possibile introduzione di maggiorazioni per specifici interventi (antisismici, efficienza energetica).
Integrazione con altri bonus: probabile coordinamento con ecobonus e sismabonus per interventi integrati.
Il ruolo dell’Agenzia delle Entrate: chiarimenti e applicazioni
L’Agenzia delle Entrate sta fornendo chiarimenti progressivi attraverso:
Circolari interpretative: come la circolare 6/2025 sui limiti reddituali e la circolare 8/2025 sulle comunicazioni ENEA.
Risposte a interpelli: per casi specifici e situazioni particolari.
Aggiornamenti dei software: per adeguare le procedure informatiche alle nuove regole.
Un bilancio della transizione
Aspetti positivi della riforma
Sostenibilità fiscale: la riduzione progressiva delle aliquote contribuisce al contenimento della spesa pubblica.
Selezione degli interventi: il sistema premia gli interventi sulla prima casa, teoricamente più meritevoli di sostegno.
Semplificazione futura: dal 2028 si avrà un sistema più semplice e uniforme.
Criticità emerse
Complessità transitoria: il periodo 2025-2027 presenta regole articolate che richiedono consulenza specializzata.
Effetti redistributivi: il sistema potrebbe penalizzare i contribuenti con redditi più elevati.
Impatti sul mercato: rischio di concentrazione eccessiva degli interventi nel 2025.
Navigare nella transizione
Il bonus ristrutturazione 2025 rappresenta un momento di svolta nel panorama degli incentivi edilizi italiani. La fine del sistema uniforme al 50% e l’introduzione di aliquote differenziate segnano l’inizio di una nuova fase che richiede maggiore attenzione nella pianificazione degli interventi.
Per massimizzare i benefici fiscali, proprietari di immobili e professionisti del settore dovranno:
Pianificare strategicamente: considerare attentamente i tempi di realizzazione degli interventi.
Valutare le priorità: privilegiare gli interventi sull’abitazione principale nel 2025.
Consultare specialisti: affrontare la complessità normativa con supporto tecnico qualificato.
Monitorare gli sviluppi: seguire i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate e possibili modifiche normative.
La transizione verso il nuovo sistema richiederà un periodo di adattamento, ma rappresenta anche un’opportunità per orientare gli investimenti edilizi verso interventi più mirati e sostenibili, in linea con gli obiettivi europei di transizione energetica e razionalizzazione della spesa pubblica.
Il 2025 si configura come un anno cruciale per chi intende ristrutturare, offrendo ancora condizioni relativamente vantaggiose prima dell’entrata in vigore del regime definitivo. La capacità di cogliere questa opportunità dipenderà dalla rapidità di adeguamento alle nuove regole e dalla qualità della pianificazione fiscale degli interventi.
