Con la risposta n. 86 del 27 marzo 2026, l’Agenzia delle Entrate chiarisce un nodo interpretativo rilevante: quando il condominio cede una parte comune in un edificio che ha beneficiato del Superbonus, la posizione fiscale non può essere valutata in modo unitario. La verifica va condotta individualmente per ogni proprietario, con effetti che dipendono da millesimi, utilizzo dell’unità principale, modalità di acquisizione e distanza temporale dalla fine dei lavori.
Il quadro normativo: la Legge di Bilancio 2024 ridisegna la plusvalenza immobiliare
La Legge n. 213 del 30 dicembre 2023 (Legge di Bilancio 2024) ha introdotto, all’art. 67, comma 1, lett. b-bis) del TUIR, una nuova fattispecie di plusvalenza immobiliare imponibile: la cessione, entro dieci anni dalla conclusione dei lavori, di immobili che abbiano beneficiato di interventi agevolati ai sensi dell’art. 119 del Decreto Rilancio (DL 34/2020). La circolare n. 13/E del 13 giugno 2024 ha successivamente definito l’ambito applicativo della norma.
Prima di questa modifica, la tassazione della plusvalenza seguiva logiche consolidate: rilevanza della cessione entro cinque anni dall’acquisto, esclusione per immobili acquisiti per successione o adibiti ad abitazione principale. La Legge di Bilancio 2024 ha sovrapposto a questo schema una variabile nuova — il coinvolgimento nel Superbonus — estendendo la finestra di potenziale imponibilità a un decennio e modificando le regole di calcolo del costo fiscalmente riconosciuto in funzione della modalità di fruizione dell’agevolazione.
Il perimetro della norma riguardava già le unità immobiliari di proprietà esclusiva. La risposta n. 86/2026 estende l’analisi a un caso meno esplorato: la cessione di parti comuni condominiali.
Il caso sottoposto al Fisco: l’ex alloggio del portiere
Il quesito riguardava un condominio che aveva eseguito interventi di riqualificazione energetica con accesso al Superbonus 110% — fruito tramite sconto in fattura — e al Bonus Casa 50%, e che intendeva vendere l’ex abitazione del portiere, accatastata autonomamente in categoria A/3.
I dubbi erano tre: se la nuova fattispecie plusvalenziale si applicasse alla cessione, come verificare le condizioni di esenzione, e come determinare il costo fiscalmente riconoscibile in assenza di un prezzo di acquisto autonomo per quel bene.
Un elemento rilevante chiarito dall’Agenzia è che non è necessario che i lavori agevolati abbiano riguardato direttamente l’unità ceduta. È sufficiente che gli interventi siano stati eseguiti sulle parti comuni dell’edificio di cui il bene fa parte perché la cessione diventi fiscalmente rilevante ai fini della nuova disciplina.
Il principio cardine: nessuna verifica unitaria per il condominio
La risposta n. 86/2026 enuncia un principio di portata generale: in ambito condominiale non esiste una verifica fiscale unitaria sulla plusvalenza. L’unità di analisi è il singolo condomino.
L’ex alloggio del portiere è civilisticamente una parte comune dell’edificio. La sua titolarità è attribuita a ciascun condomino in proporzione ai millesimi di proprietà, in quanto bene accessorio rispetto alle singole unità immobiliari principali. Il corrispettivo della vendita va quindi ripartito pro quota tra i proprietari secondo i rispettivi millesimi. Ma la verifica sulla tassabilità della plusvalenza che ne deriva non segue la stessa logica aggregata: va condotta individualmente, in relazione alla posizione soggettiva di ciascun condomino rispetto alla propria unità principale.
Non è possibile adottare un criterio unitario per l’intero condominio, né presumere automaticamente che l’esenzione applicabile a taluni condomini si estenda agli altri. La vendita è unitaria; il reddito imponibile si forma — o non si forma — in capo ai singoli partecipanti.
Le condizioni di esenzione: successione, abitazione principale, donazione
L’Agenzia richiama le esclusioni previste dal TUIR, distinguendo tre situazioni.
| Modalità di acquisizione | Condizione rilevante | Unità di riferimento | Esito fiscale |
|---|---|---|---|
| Acquisto a titolo oneroso | Abitazione principale per almeno la maggior parte dei 10 anni ante cessione (o del minor periodo di possesso) | Unità principale del singolo condomino | Esente |
| Acquisto a titolo oneroso | Requisito abitazione principale non soddisfatto | Unità principale del singolo condomino | Imponibile |
| Successione ereditaria | Nessuna condizione aggiuntiva richiesta | — | Esente |
| Donazione | Unità adibita ad abitazione principale (maggior parte del periodo rilevante) | Unità principale del singolo condomino | Esente |
| Donazione | Requisito abitazione principale non soddisfatto | Unità principale del singolo condomino | Imponibile (no esenzione automatica) |
Successione. Se il condomino ha acquisito la propria unità principale per successione, la quota di plusvalenza derivante dalla vendita del bene comune non costituisce reddito diverso imponibile. L’esenzione opera automaticamente.
Abitazione principale. L’esclusione si applica anche quando l’unità del singolo proprietario è stata adibita a dimora principale sua o dei familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione, oppure per la maggior parte del minor periodo di possesso se questo è inferiore a dieci anni. La verifica non riguarda il bene comune ceduto, ma l’appartamento del singolo condomino: se quell’unità possiede il requisito, anche la quota di corrispettivo derivante dalla vendita del bene comune rimane esclusa dall’imposizione.
Donazione. Il caso è diverso e non va confuso con la successione. Per gli immobili ricevuti per donazione non opera un’esclusione automatica dalla tassazione della plusvalenza. Il trattamento fiscale va verificato secondo le regole ordinarie della disciplina speciale, salvo che ricorra autonomamente il requisito dell’abitazione principale.
Questa distinzione tra successione e donazione è operativamente significativa: in presenza di condomini che abbiano acquisito la propria unità per donazione, la quota di plusvalenza loro imputabile è tendenzialmente imponibile, a meno che l’unità non soddisfi il requisito dell’abitazione principale.
Il calcolo della plusvalenza e il problema del costo base
La regola generale è quella dell’art. 68 TUIR: la plusvalenza è data dalla differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente. Questo criterio vale anche per i beni condominiali, con la complicazione che l’ex alloggio del portiere non dispone di un costo di acquisto autonomo: il suo valore è incorporato nel prezzo delle singole unità immobiliari al momento dell’acquisto originario.
In questi casi l’Agenzia ammette il ricorso a una perizia giurata per determinare il valore iniziale da assumere come costo fiscale. La perizia non sostituisce la disciplina fiscale, ma fornisce la base tecnico-estimativa da cui partire per il calcolo. Per gli immobili posseduti da oltre cinque anni alla data della cessione, il costo storico — anche se determinato tramite perizia — può essere rivalutato sulla base della variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. La funzione della rivalutazione è attenuare l’effetto nominale dell’inflazione sul calcolo della plusvalenza.
La variabile temporale: cinque anni, dieci anni, e il trattamento delle spese agevolate
L’elemento temporale è la variabile più articolata dell’intera disciplina e incide direttamente sull’entità della plusvalenza imponibile.
Il primo spartiacque è a cinque anni dalla conclusione dei lavori, e riguarda il trattamento delle spese Superbonus nel calcolo dei costi inerenti. Per i condomini che hanno fruito del Superbonus al 110% tramite sconto in fattura o cessione del credito:
- se la vendita avviene entro cinque anni dalla fine lavori, le spese agevolate sulle parti comuni non possono essere considerate tra i costi inerenti e non riducono la plusvalenza imponibile;
- se la cessione avviene dopo cinque anni ma entro il limite decennale, tali spese rilevano, ma solo nella misura del 50%.
Il secondo spartiacque è a dieci anni. La plusvalenza disciplinata dalla Legge di Bilancio 2024 si applica esclusivamente alle cessioni effettuate entro questo termine dalla conclusione degli interventi agevolati. Superata la soglia decennale, viene meno il presupposto specifico della norma, e la cessione rientra nelle regole ordinarie di tassazione delle plusvalenze immobiliari.
| Finestra temporale dalla fine lavori | Plusvalenza applicabile | Spese Superbonus nei costi inerenti | Rivalutazione ISTAT costo storico |
|---|---|---|---|
| Entro 5 anni | Sì — disciplina L. 213/2023 | Escluse (non deducibili) | Non applicabile se possesso < 5 anni |
| Da 5 a 10 anni | Sì — disciplina L. 213/2023 | 50% deducibile | Sì (indice ISTAT FOI) |
| Oltre 10 anni | Regime ordinario (norma speciale non applicabile) | Secondo regole ordinarie art. 68 TUIR | Sì (indice ISTAT FOI) |
Questo significa che, nella gestione delle dismissioni di beni comuni, la variabile temporale è decisiva quanto la natura del bene venduto. Non è sufficiente sapere che l’edificio ha beneficiato del Superbonus: occorre verificare la data esatta di conclusione dei lavori e collocare correttamente la cessione all’interno o all’esterno della finestra decennale.
Il regime fiscale applicabile: imposta sostitutiva o Irpef ordinaria
Per i condomini che non rientrano nelle cause di esclusione, la quota di plusvalenza è qualificata come reddito diverso ed è imponibile proporzionalmente ai millesimi.
Quanto al prelievo, il contribuente può optare per l’imposta sostitutiva del 26% in alternativa alla tassazione ordinaria Irpef. Questa opzione va richiesta al notaio al momento della stipula dell’atto di cessione. In assenza di opzione espressa, la plusvalenza imponibile confluisce nella dichiarazione dei redditi del singolo contribuente nell’anno di realizzo.
La scelta tra le due opzioni dipende dall’aliquota marginale Irpef del soggetto: per i contribuenti con redditi elevati, l’imposta sostitutiva al 26% è tendenzialmente vantaggiosa; per i contribuenti in scaglioni più bassi, la tassazione ordinaria può risultare preferibile. La decisione va presa al momento del rogito e non è reversibile.
Implicazioni operative: cosa deve presidiare chi gestisce la vendita
La risposta n. 86/2026 ha portata applicativa che va oltre il caso dell’alloggio del portiere. Ogni condominio che abbia eseguito interventi Superbonus e stia valutando la cessione di beni comuni — locali tecnici recuperati, aree accessorie alienabili, unità di portineria dismesse — dovrà affrontare lo stesso schema di analisi. Sul piano operativo emergono almeno quattro criticità da presidiare.
Mappatura individuale delle posizioni. L’amministratore non può verificare se “il condominio” ricade o meno nell’esenzione. Occorre ricostruire per ogni condomino il regime fiscale della propria unità principale, la modalità di acquisizione (acquisto, successione, donazione) e l’utilizzo nel periodo rilevante. In condomini di medie e grandi dimensioni questo genera complessità documentale significativa.
Determinazione del costo base. In assenza di un valore d’acquisto autonomo per il bene comune, la perizia giurata diventa strumento necessario. La scelta del perito e la metodologia adottata incidono materialmente sul quantum imponibile.
Verifica della data di conclusione lavori. Il decennio decorre dalla fine degli interventi agevolati, non dall’inizio o dalla delibera assembleare. La documentazione ENEA e i certificati di fine lavori sono elementi probatori essenziali.
Coordinamento con l’atto notarile. La delibera assembleare di vendita e il successivo atto di compravendita devono essere strutturati per consentire la corretta attribuzione dei corrispettivi pro quota, la gestione differenziata delle posizioni fiscali dei singoli condomini e l’eventuale esercizio dell’opzione per l’imposta sostitutiva. Un atto mal strutturato espone i proprietari a contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Una norma che richiede lettura integrata
La risposta n. 86/2026 è un tassello interpretativo necessario, ma lascia aperti scenari contigui: edifici con compresenza di Superbonus e altri bonus edilizi a aliquote differenti, condomini in cui solo alcune unità abbiano fruito dell’agevolazione su parti di pertinenza esclusiva, cessioni ravvicinate con lavori ancora in corso di rendicontazione.
La disciplina delle plusvalenze collegata al Superbonus interseca tre logiche normative — tassazione dei redditi diversi, agevolazioni fiscali in edilizia, diritto condominiale — che non nascono per dialogare tra loro. La corretta applicazione richiede una lettura integrata di tutte e tre le dimensioni, con una verifica puntuale delle singole posizioni soggettive. Per i condomini con beni comuni alienabili, la valutazione fiscale preventiva non è un’opzione: è una condizione di gestione prudente dell’operazione.
Sì. La disciplina introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023) si applica anche alla cessione di beni condominiali — come l’ex alloggio del portiere — quando l’edificio ha beneficiato del Superbonus 110%. Non è necessario che i lavori abbiano riguardato direttamente l’unità ceduta: è sufficiente che siano stati eseguiti sulle parti comuni. La risposta AdE n. 86/2026 ha chiarito questo punto in modo esplicito.
La verifica non è unitaria per l’intero condominio: va condotta individualmente per ciascun proprietario. L’esenzione si applica se il condomino ha acquisito la propria unità principale per successione (esenzione automatica), oppure se l’unità è stata adibita ad abitazione principale per la maggior parte del periodo rilevante. Chi ha acquisito per donazione non beneficia di esenzione automatica e deve verificare separatamente il requisito dell’abitazione principale.
La norma speciale si applica alle cessioni effettuate entro dieci anni dalla conclusione degli interventi agevolati. All’interno di questa finestra, la soglia dei cinque anni è ulteriormente rilevante: nelle vendite entro i primi cinque anni le spese Superbonus sono completamente escluse dai costi inerenti, mentre tra cinque e dieci anni sono deducibili nella misura del 50%. Superato il decennio, si applicano le regole ordinarie di tassazione delle plusvalenze immobiliari.
Quando il bene comune — come l’ex alloggio del portiere — non dispone di un costo di acquisto autonomo, l’Agenzia delle Entrate ammette il ricorso a una perizia giurata per determinare il valore iniziale da assumere come base fiscale. Per gli immobili posseduti da oltre cinque anni, tale valore può essere rivalutato in base all’indice ISTAT dei prezzi al consumo (FOI), riducendo l’effetto nominale dell’inflazione sul calcolo della plusvalenza imponibile.
Sì. Il condomino soggetto a tassazione può optare per l’imposta sostitutiva del 26% in alternativa alla tassazione Irpef ordinaria. L’opzione va esercitata al momento del rogito notarile e non è reversibile. La convenienza dipende dall’aliquota marginale Irpef del singolo contribuente: per redditi elevati l’imposta sostitutiva è generalmente vantaggiosa; per redditi bassi può risultare preferibile la tassazione ordinaria.
L’amministratore non può limitarsi a deliberare la vendita: è necessario ricostruire la posizione fiscale individuale di ogni condomino, verificando modalità di acquisizione, utilizzo dell’unità principale e data di conclusione dei lavori agevolati. Occorre inoltre acquisire una perizia giurata per determinare il costo base del bene ceduto e coordinare la struttura dell’atto notarile per consentire la corretta attribuzione dei corrispettivi pro quota e l’eventuale esercizio dell’opzione per l’imposta sostitutiva.
Riferimenti normativi:
L. n. 213/2023, art. 1, commi 64–67 (Legge di Bilancio 2024)
Art. 67, c. 1, lett. b-bis) TUIR
Art. 68 TUIR
DL n. 34/2020, art. 119 (Decreto Rilancio)
Agenzia delle Entrate, circolare n. 13/E del 13 giugno 2024
Agenzia delle Entrate, risposta n. 86/E del 27 marzo 2026
