Il sondaggio congiunturale condotto da Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate, relativo al secondo trimestre 2026 e pubblicato il 12 agosto, descrive una dinamica che l’intuizione economica corrente fatica a spiegare. La domanda di abitazioni resta contenuta, le compravendite intermediate dalle agenzie si sono ridotte su base annua, gli incarichi a vendere continuano a calare. Eppure i prezzi non arretrano: rallentano, ma restano in territorio positivo. Il meccanismo di aggiustamento che i manuali di economia immobiliare descrivono, dove una domanda debole comprime le quotazioni, non si sta verificando, o non si sta verificando nella forma attesa.
La spiegazione più probabile non riguarda la domanda presa isolatamente, ma la relazione fra domanda e offerta. In Italia le due grandezze si stanno restringendo insieme, e quando entrambe si contraggono nella stessa direzione l’effetto sui prezzi non è scontato. È un punto che distingue il mercato immobiliare italiano del 2026 da una lettura semplificata di crisi della domanda.
Un quadro che va letto insieme, non per singole voci
Preso singolarmente, ogni indicatore del sondaggio racconta una storia diversa. Il saldo tra giudizi di aumento e diminuzione dei prezzi di vendita si è attestato a 7 punti percentuali nel secondo trimestre, contro i 12 punti del trimestre precedente: un rallentamento netto, ma pur sempre un saldo positivo, e superiore al livello dello stesso periodo del 2025, quando si fermava a 5 punti. Il rallentamento non è uniforme: nel Nord-Ovest il saldo è sceso a 1 punto da 11, mentre Nord-Est e Centro restano più sostenuti, rispettivamente a 13 e 11 punti; nel Sud e Isole il saldo si è attestato a 6 punti, in flessione rispetto al trimestre precedente ma su livelli nettamente superiori a un anno prima, quando era negativo.
Contemporaneamente, lo sconto medio applicato rispetto al prezzo inizialmente richiesto è sceso al 7 per cento, il livello più basso dall’inizio della rilevazione, e i tempi medi di vendita si confermano attorno ai cinque mesi, tra i più rapidi mai registrati dalla serie storica. Sono due segnali che normalmente accompagnano un mercato con potere negoziale a favore del venditore, non un mercato in affanno.
Le compravendite raccontano invece una fase più debole: il saldo tra giudizi di aumento e diminuzione delle vendite rispetto a un anno prima si è ampliato a meno 20 punti, da meno 17 nella rilevazione precedente, con il peggioramento concentrato in Nord-Ovest e Nord-Est. La quota di agenzie che hanno concluso almeno una compravendita nel trimestre resta comunque alta, all’86 per cento circa, sostanzialmente stabile. Il quadro che ne risulta non è quello di un mercato fermo, ma di un mercato che scambia meno, a prezzi che tengono, con tempi di chiusura brevi e margini di trattativa ridotti al minimo. Sono caratteristiche che, messe in fila, indicano scarsità più che debolezza della domanda.
Mercato immobiliare italiano: i segnali del secondo trimestre 2026
Prezzi ancora in tenuta mentre diminuiscono compravendite e immobili disponibili sul mercato.
| Indicatore | Dato | Segnale | Lettura |
|---|---|---|---|
| Giudizi sui prezzi di vendita | +7 p.p. | Positivo | Prezzi in rallentamento, ma ancora orientati al rialzo. |
| Compravendite rispetto a un anno prima | −20 p.p. | Debole | Le agenzie segnalano una contrazione degli scambi. |
| Nuovi incarichi a vendere | −26 p.p. | Scarso | L’offerta disponibile continua a restringersi. |
| Sconto medio sul prezzo richiesto | 7% | Minimo storico | Il margine negoziale degli acquirenti resta contenuto. |
| Tempo medio di vendita | ≈ 5 mesi | Rapido | Gli immobili che incontrano la domanda vengono assorbiti rapidamente. |
| Agenzie con almeno una vendita | ≈ 86% | Stabile | Il mercato rallenta, ma non risulta paralizzato. |
Fonte: Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate – Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, 2° trimestre 2026.
La scarsità dell’offerta come chiave interpretativa
Il dato che più aiuta a sciogliere il paradosso riguarda gli incarichi a vendere. Il saldo tra agenzie che segnalano un aumento e agenzie che segnalano una diminuzione dei nuovi incarichi è a meno 26 punti, in lieve miglioramento rispetto ai meno 28 del trimestre precedente ma ancora fermamente negativo; anche lo stock di incarichi da evadere resta in territorio negativo, a meno 26 punti. Significa che il numero di immobili effettivamente disponibili per la vendita si sta riducendo trimestre dopo trimestre, indipendentemente da quanto accada sul lato della domanda.
Quando l’offerta si restringe più rapidamente della domanda, o alla stessa velocità, il prezzo di equilibrio non ha ragione strutturale per scendere, anche in presenza di un numero minore di transazioni concluse. È una dinamica diversa da quella di un mercato in eccesso di offerta, dove ogni immobile invenduto esercita pressione ribassista sui prezzi degli immobili concorrenti. Qui la pressione manca perché lo stock disponibile si assottiglia insieme al numero di acquirenti attivi: il saldo tra giudizi di aumento e diminuzione dei potenziali acquirenti è a meno 15 punti, sostanzialmente stabile rispetto al trimestre precedente ma in miglioramento rispetto a un anno fa, quando era a meno 19. Meno acquirenti, ma anche meno case in vendita: il rapporto tra le due grandezze, più che il loro livello assoluto, è ciò che determina il prezzo.
Il credito non è il vincolo binante
Una lettura alternativa del rallentamento delle compravendite chiamerebbe in causa l’accesso al credito, in un contesto di tassi che restano più elevati rispetto al decennio precedente il 2022. I dati del sondaggio non sostengono questa ipotesi in modo determinante. La quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario si è attestata al 63 per cento, in lieve calo rispetto al 65 per cento del trimestre precedente ma sostanzialmente in linea con lo stesso periodo del 2025; il rapporto tra prestito e valore dell’immobile resta stabile su livelli storicamente elevati, attorno al 78 per cento. La quota di agenzie che indica le difficoltà di accesso al credito tra le principali cause di cessazione dell’incarico si è fermata al 18 per cento, sui minimi dall’avvio della serie storica.
Già nella rilevazione relativa al primo trimestre 2026 le condizioni di accesso al credito erano descritte come distese, con un’incidenza modesta sulle cessazioni degli incarichi a vendere; il secondo trimestre conferma la continuità di questo quadro. Il rallentamento delle compravendite, in altre parole, non sembra riconducibile in misura prevalente a un vincolo di finanziabilità della domanda, ma piuttosto alla combinazione fra minore propensione a comprare e minore disponibilità di immobili adeguati da acquistare.
Le locazioni assorbono la domanda che non si trasferisce in proprietà
Chi non compra non esce dal mercato abitativo: si sposta, in tutto o in parte, sul mercato della locazione. Ed è qui che la scarsità di offerta produce gli effetti più visibili sui prezzi. Il saldo tra giudizi di aumento e diminuzione dei canoni si è attestato a 32 punti percentuali nel secondo trimestre, sostanzialmente stabile a livello nazionale ma con dinamiche territoriali divergenti: nel Nord-Ovest il saldo è sceso a 17 punti da 30, mentre nelle altre macroaree si osserva una ripresa, più marcata nel Sud e Isole, dove sale a 49 punti da 39, e nel Centro, a 41 punti da 29. Le attese per il trimestre successivo indicano canoni ancora in accelerazione, a 23 punti da 19.
Sul lato dell’offerta locativa il quadro è ancora più teso di quello della compravendita: la quota di agenzie che segnalano un calo dei nuovi incarichi a locare supera di 26 punti quella di chi ne indica un aumento, un divario sostanzialmente costante rispetto al trimestre precedente. A questo si somma la rilevanza crescente delle locazioni brevi, giudicate significative dal 54 per cento delle agenzie interpellate, con incidenze che salgono al 65 per cento in Centro e nel Sud e Isole: una quota di stock abitativo che si sottrae strutturalmente alla locazione ordinaria e, indirettamente, anche alla compravendita di prima casa nelle aree a maggiore vocazione turistica. Proprietà e locazione, in questa fase, non sono due mercati paralleli: sono due valvole di sfogo della stessa scarsità.
Acquisto, credito e locazione: dove si concentra la pressione
Il credito resta accessibile, mentre la scarsità dell’offerta emerge con maggiore evidenza soprattutto nel mercato delle locazioni.
| Indicatore | Dato | Segnale | Interpretazione |
|---|---|---|---|
| Acquisti finanziati con mutuo | 63% | Elevato | Il finanziamento bancario continua a sostenere una quota maggioritaria delle compravendite. |
| Prestito rispetto al valore dell’immobile | ≈ 78% | Stabile | Il loan-to-value resta su livelli storicamente elevati. |
| Cessazioni per difficoltà di accesso al credito | 18% | Minimi | Il credito non emerge come principale vincolo alla conclusione delle operazioni. |
| Giudizi sull’aumento dei canoni | +32 p.p. | Pressione | I canoni continuano a mostrare una dinamica nettamente espansiva. |
| Nuovi incarichi a locare | −26 p.p. | Scarso | L’offerta di abitazioni destinate alla locazione ordinaria continua a ridursi. |
| Agenzie che ritengono rilevanti le locazioni brevi | 54% | Significativo | Una parte dello stock abitativo viene assorbita da utilizzi alternativi alla locazione ordinaria. |
Fonte: Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate – Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, 2° trimestre 2026.
Il problema non è se i prezzi saliranno o scenderanno
Impostare l’analisi sulla domanda se i prezzi delle abitazioni italiane saliranno o scenderanno nei prossimi trimestri rischia di essere una domanda mal posta, o comunque meno utile della domanda che dovrebbe precederla: quale parte del patrimonio immobiliare italiano effettivamente disponibile incontra la domanda che oggi esiste. Le attese degli operatori per l’orizzonte a due anni migliorano in modo più marcato di quelle a breve termine, con il saldo che passa da meno 22 a meno 10 punti: un segnale che gli agenti immobiliari stessi leggono la fase attuale come transitoria più che strutturale sul piano ciclico, ma che non risolve la questione di fondo, che è allocativa prima che congiunturale.
Localizzazione, qualità energetica, dimensioni, stato manutentivo dell’immobile e capacità reddituale delle famiglie acquirenti definiscono segmenti di mercato che rispondono a logiche sempre più autonome tra loro. Uno stock datato, energeticamente inefficiente, concentrato in aree a domanda debole, convive con uno stock ridotto, riqualificato o di nuova costruzione, concentrato nelle aree metropolitane e nelle località a vocazione turistica, dove la domanda resta relativamente sostenuta anche a fronte di redditi disponibili che non crescono alla stessa velocità dei prezzi. Sono due mercati diversi, con dinamiche di prezzo, tempi di vendita e margini di trattativa diversi, che il saldo nazionale aggrega in un unico numero.
Una media che nasconde più di quanto racconti
Il mercato immobiliare italiano sta diventando sempre meno interpretabile attraverso un prezzo medio nazionale unico. Sotto quella media convivono mercati profondamente differenti per velocità di scambio, potere negoziale delle parti e disponibilità effettiva di stock adeguato alla domanda. Il sondaggio di Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate continua a fotografare con precisione le grandezze aggregate: compravendite, prezzi, canoni, condizioni di credito. Ciò che resta meno esplorato, e che meriterebbe un’attenzione crescente da parte degli osservatori del settore, è la distribuzione di queste grandezze tra segmenti di mercato che si stanno separando più rapidamente di quanto la lettura del dato nazionale lasci intendere.
Fonti e riferimenti
Apparato critico
Riferimenti bibliografici dei dati citati nell’articolo. Tutte le fonti sono documenti istituzionali primari, pubblicati dagli enti promotori dell’indagine.
- Documento istituzionale — 2
- Fonte primaria — 2
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Fonte primaria Documento istituzionale
Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare. 2026. «Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia — 2° trimestre 2026». Roma, 12 agosto.
Fonte principale dell’articolo: saldi su prezzi, sconti, tempi di vendita, compravendite, mutui e locazioni relativi al secondo trimestre 2026.
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Fonte primaria Documento istituzionale
Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare. 2026. «Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia — 1° trimestre 2026». Roma, 22 maggio.
Citata come termine di confronto per le condizioni di accesso al credito nel paragrafo dedicato al ruolo del credito.
Nota editoriale: entrambe le schede rimandano a comunicati e documenti ufficiali pubblicati dagli enti promotori dell’indagine. Nessuna fonte secondaria, giornalistica o non verificata è stata utilizzata nella redazione dell’articolo.
Domande frequenti
Prezzi delle case e mercato immobiliare italiano nel 2026
Le principali domande sui prezzi delle abitazioni, sull’andamento delle compravendite, sull’offerta immobiliare, sui mutui e sul mercato delle locazioni.
Perché il rallentamento della domanda si accompagna a una riduzione dell’offerta disponibile. Se diminuiscono sia gli acquirenti sia gli immobili messi in vendita, il numero delle transazioni può scendere senza generare automaticamente una pressione ribassista sui prezzi.
Nel secondo trimestre 2026 i giudizi degli agenti immobiliari indicano ancora una prevalenza degli aumenti rispetto alle diminuzioni, anche se la dinamica ha rallentato rispetto al trimestre precedente. Il dato nazionale nasconde però differenze rilevanti tra aree geografiche e tipologie di immobile.
Il sondaggio congiunturale segnala un saldo nettamente negativo dei nuovi incarichi a vendere e dello stock di incarichi ancora da evadere. Questo indica che una parte crescente del problema non riguarda soltanto quanti vogliono comprare, ma quanti immobili vengono effettivamente offerti sul mercato.
I dati disponibili non indicano il credito come principale causa del rallentamento. Circa il 63% degli acquisti continua a essere finanziato tramite mutuo e il rapporto tra prestito e valore dell’immobile resta vicino al 78%, mentre le difficoltà di accesso al credito incidono relativamente poco sulle cessazioni degli incarichi.
Una parte della domanda che non si traduce in acquisto si trasferisce sul mercato della locazione. Se contemporaneamente diminuiscono gli immobili disponibili per l’affitto ordinario, la pressione sui canoni aumenta anche in presenza di una domanda di compravendita meno dinamica.
È utile come indicatore generale, ma sempre meno sufficiente per descrivere il mercato reale. Localizzazione, efficienza energetica, stato manutentivo, dimensione dell’immobile e caratteristiche della domanda stanno creando segmenti con dinamiche di prezzo e tempi di vendita molto differenti.
